Продуктовые сети остаются вечным двигателем ритейла и складского сегмента в России. На рынок, где четвёртый год продолжается «глобальный передел», менее других влияют даже самые масштабные и жёсткие за последние сорок лет санкции, кардинальная перестройка логистических цепочек, спад доходов и изменения покупательского поведения.

Темп передела сфер влияния «центровых» игроков в фуд-сегменте был задан три года назад слиянием алкоритейлеров и продуктовой сети, одобренным ФАС РФ, вспоминает Инна Сафаргали, руководитель направления по работе с частными активами департамента продаж РАД. Тогда в единый розничный бизнес объединились «Дикси», «Бристоль» и «Красное & Белое», а компания стала собственником более 13 000 магазинов. 

В 2021 году тренд продолжился в Сибири и на Дальнем Востоке: ГК «Красный Яр», «Самбери» и ГК «Слата» – образовался холдинг «Восточный союз». Параллельно в других регионах крупными игроками (в частности, Х5 Retail Group, «Магнит») постоянно поглощались мелкие и не очень компании, добавляет Инна Сафаргали. 

Осенью 2021 года же «Магнит» купил объекты группы «Дикси»: 2612 магазина и 39 торговых точек под брендом «Мегамарт». Тогда же была достигнута договоренность по приобретению «Лентой» сети супермаркетов «Билла Россия». Сделка затронула в основном Москву и область, что, по словам г-жи Сафаргали, позволило оператору основательно закрепиться в регионе, а так же нарастить присутствие в Пермском крае, купив торговые точки сети «Семья». «На месте магазинов финской PRISMA открываются магазины «Перекресток» (X5 Group); ГК «Синдика» купила московскую сеть премиальных супермаркетов «Глобус Гурмэ»; «Магнит» – местные гипермаркеты «Мегамарт» на Урале, на их месте будут открываться компактные суперсторы, – перечисляет, в свою очередь, Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. –Вероятно, мы будем и дальше наблюдать поглощение региональных сетей крупными продуктовыми компаниями, особенно в ДФО, УФО, СФО. Такие манипуляции позволяют ретейлерам выйти на новые рынки, укрепить позиции среди конкурентов, и протестировать новые форматы магазинов в отдаленных регионах». 

Покупка X5 Group финских супермаркетов Prisma сопровождалась законодательной адаптацией нормативных запретов на расширение торговой сети при превышении доли в торговом обороте — приобретения дополнительных площадей, за счет снятия ограничений для покупателей бизнеса, уходящего из России, напоминает Алексей Станкевич, партнер Orchards. Продолжается борьба и за онлайн-сектор: в июне 2022-го было одобрено решение о реорганизации ООО «Лента» в форме присоединения к ООО «Новый Импульс-50», которая управляет сетью «Утконос». Торговые сети в целом сейчас берут курс на так называемую «умную», ограниченную экспансию в регионах, где имеются хорошие возможности для роста оборота, присутствия и уже лояльное отношение потребителей к сети, добавляет г-н Станкевич. «Игроки продуктового ритейла конкурируют по трём основным направлениям: географическое присутствие, ассортимент и ценообразование, – констатирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. – Спустя долгие годы развития сети могут выбрать дальнейший путь – либо предложить конкуренту удовлетворяющую обе стороны сумму, и произвести серьёзную и моментальную географическую экспансию, либо получить деньги от продажи готового бизнеса, и развивать другие проекты». 

Прямая речь

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons: "К наиболее значимым сделкам в сфере продуктового ритейла за последние полгода можно отнести покупку X5 Group сети финских супермаркетов Prisma в Петербурге, в результате которой доля X5 Group на рынке Петербурга достигала порядка 29%. Примечательно, что из-за превышения установленного действующим законодательством максимального порога доли рынка (статьей 14 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" для продовольственных ритейлеров установлена максимальная доля рынка в размере 25% в границах субъекта Российской Федерации) первоначально X5 Group не могла заключить данную сделку. Однако в начале июня Госдума РФ приняла закон, отменяющий данный порог для тех торговых сетей, которые приобретают площади уходящих из России зарубежных компаний (послабление действует в период с 15 июня по 31 декабря 2022 года). По мнению экспертов, именно X5 Group была основным интересантом соответствующих изменений. 

Кроме того, в начале августа стало известно, что X5 Group также достигла соглашения о покупке контролирующих долей в двух торговых сетях из Восточной Сибири - сети гастрономов "Красный Яр" и сети супермаркетов "Слата". В премиальном же сегменте можно отметить приобретение группой компаний "Синдика" сети супермаркетов "Глобус Гурмэ".

Источник: CRE 

Улыбайтесь, снимаем 

Несмотря на бум онлайна и лавинообразное развитие инновационных служб доставок, фуд-ретейлеры остаются одними из ключевых «якорей» торговых центров. Однако ситуация в e-commerce, по словам Евгении Хакбердиевой, существенно повлияла и на структурные изменения в продуктовом секторе. Среди них – сокращение торговых площадей для более эффективного использования, в том числе, в гипермаркетах: так, уже несколько лет наблюдается уменьшение продуктовых гипермаркетов «О'КЕЙ» и Globus, последний из которых работает над реализацией форматов городских гипермаркетов площадью до 7–10 тыс. кв. м, урезав имеющуюся торговую площадь более чем на 50%. «Но вот у нас, например, достаточно нестандартная ситуация для торговых центров, когда на территории одного молла базируются сразу два продуктовых «якоря»: «Перекресток» и «Евроспар», открывшийся буквально на днях, – рассказывает Евгения Эдзер, директор департамента по арендным отношениям «Афимолл-Сити». – «Афимолл-Сити» – очень большой комплекс, рассчитанный на разную потребительскую корзину, поэтому каждому супермаркету достается хороший качественный трафик покупателей. Кроме того, «Евроспар» закрывает потребность тех посетителей, у которых нет времени на обеды в кафе, предлагая широкий выбор фреш-продуктов, закусок, снэков, кулинарию, кофе и выпечку». 

Развитие онлайн-торговли мотивирует продуктовые сети к открытию в торговых центрах и помещениях в формате стрит-ретейла с добавлением в магазины новых линеек товаров и услуг, поддерживает Евгения Хакбердиева. Среди них – «Пятерочка», «Дикси», SPAR, которые увеличивают долю кулинарии, кофе с собой, выпечки и готовой еды в формате grab&go – в общем, всего того, что обычно покупается оффлайн. «В целом же, сейчас мы наблюдаем развитие магазинов среднего ценового сегмента и дискаунтеров, – сообщает г-жа Хакбердиева. – Так, ADG group в 2022 году подписала контракт с торговой сетью «Да!» (вторая сеть магазинов «О'КЕЙ») о размещении в трех районных центрах «Бирюсинка», «Орбита», «Орион» магазинов, открытие которых запланировано в этом году и в начале следующего». 

На рынке так же продолжают развиваться другие сети компаний: в частности, рост X5 Group будет связан с дальнейшим развитием цифровых бизнесов и дискаунтера; «Магнит» продолжит расширять сеть магазинов «у дома», магазинов самообслуживания, супермаркетов; «Лента» – акцентироваться на открытии суперсторов городских форматов». 

Форматы «у дома» сохраняют популярность с пандемии коронавируса, особенно в среднем ценовом сегменте, где игроки стараются внедрять всё ту же гибридную форму торговли – вендинги с кофе или отдельные барные «островки» с зоной посадки для посетителей, зоны кулинарии, собственные пекарни, готовую еду в формате grab&go, аптеки, сокращая при этом площадь для, собственно, классической торговли. В стрит-ритейле особенно активно открываются «Лента», «Магнит», X5 Group, SPAR, которые повысили план по открытию небольших городских форматов и дискаунтеров вблизи деловых и жилых кварталов. 

В свою очередь, количество премиальных продуктовых магазинов сократилось даже в Москве – с учетом закрытия в прошлом году «Елисеевского», продуктовых сетей «Алые паруса» и «Глобус Гурмэ» (последний из перечисленных в 2020 году тестировал формат «у дома» на Патриарших прудах). «Общий тренд на оптимизацию уже имеющихся площадей отчетливо заметен, – резюмирует Алексей Станкевич. – На рынке ритейла так же сохраняется запрос на применение правовых механизмов, реализацию переговорных возможностей, в целях сокращения издержек на арендную плату и корректировки объектов в пользу отказа от излишних площадей на уже имеющихся торговых объектах».   

Прямая речь

Ольга Кожевникова, руководитель консалтинговой группы Arenda-trk: "Сейчас строить прогнозы сложно, ритейл во всех его сегментах переживает перерождение, отказ от импорта и возмещение недостающих позиций внутри российского рынка. Главной задачей является не допустить продуктовый дефицит, поэтому прогнозирую послабления правил антимонопольного регулирования. Но нельзя сказать, что это не затруднит выход новых операторов. 

Крупнейшими сделками же, конечно, можно назвать достигнутое стратегическое партнёрство X5 с группами компаний «Красный Яр» и «Слата». Это позволило значительно расширить X5 свое присутствие в Восточной Сибири. Кроме того, выкуп сети супермаркетов PRISMA увеличило долю ритейлера в Северо-Западном регионе. Но эта мера вынужденная. 

Однако самым интересным считаю эксперимент компании «Сима Лэнд» в Екатеринбурге, который вышел на оффлайн-рынок, заняв место, закрывшегося гипермаркета Spar, в ТРЦ VEER mall. Ранее компания занималась оптово-розничными продажами и интернет-торговлей. 

В целом пока что главным трендом FMCG остаётся развитие дискаунтеров, но я не думаю, что это надолго. Со временем средний ценовой сегмент может вернуть себе главенствующие позиции, это была наиболее востребованная ниша. 

Из прогнозов — считаю возможным и оправданным трансформацию классического формата продовольственного ритейла в сторону коллаборации FMCG и фуд-ритейла, а также развитие фермерского направления. Этому способствуют планы развития Даниловского рынка в Москве и Ginza Project в Санкт-Петербурге".

Красная цена 

На фоне трансформации продуктового сегмента в среднесрочной перспективе продолжат активно развиваться дискаунтеры, в том числе, «Чижик» (X5 Group), «Моя цена» («Магнит»), «365+» («Лента»), а также «старожил» Fix Price, перечисляет Евгения Хакбердиева. 

Бум дискаунтеров, в первую очередь – жестких, останется ключевым трендом, соглашается Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». «Реальные доходы не растут, и люди меняют привычные сети на дискаунтеры, – поясняет г-н Сухий. – Значительному количеству покупателей становится не так важно оформление магазинов, их удобное расположение и широкий ассортимент. Всем этим они готовы пожертвовать, чтобы купить на 10-20% дешевле, чем в обычных сетевых магазинах. Очень ярким событием на рынке торговой недвижимости последних лет стал, например, стремительный взлет  «Светофора», который по итогам 2021 года стал самой быстрорастущей сетью среди продуктового ритейла, опередив таких монстров, как X5 Retail Group, «Магнит». За 10 лет «Светофор» вырос со 150 до 3000 магазинов».  

Несмотря на продолжающийся спад доходов, сложности с логистикой и санкции, для дискаунтеров ближайшие годы, очевидно, станут «прекрасным временем», уверены собеседники CRE. «Потребность в покупках более бюджетного продукта, но – с условием, что качество страдать не будет, несомненно, есть, – поддерживает Инна Сафаргали. – В этом направлении и развивают магазины крупнейшие операторы фуд-ритейла. Но здесь есть и негативный аспект: формат может «отъедать» трафик у других магазинов в рамках одной группы».   

Прямая речь 

Алёна Несифорова, управляющая единой концепцией ВкусВилла: "Сейчас покупатели готовы экономить, например, на десертах, экзотических фруктах и овощах, соусах и деликатесах. Идет переход в сторону более бюджетных аналогов: скажем, замена деликатесной колбасы на более простую или пирожное вместо торта. 

При этом наши покупатели не хотят менять привычный образ жизни и поступаться качеством продуктов. Тенденция сохранить разнообразие рациона и качество продуктов, уменьшая единовременные затраты, влечет спрос на маленькие упаковки. Мы уже наблюдали аналогичную ситуацию в сегменте овощей открытого грунта: когда цены на них в последний год подросли, люди стали покупать их более сдержанно: раньше, например, если покупателю была нужна морковь на суп, он брал сразу килограмм, а то и два. Теперь же приобретает ровно то количество, которое необходимо для приготовления блюда". 

День выборов 

Уже сейчас, по данным Calltouch, около 15%  россиян отмечают значительное уменьшение ассортимента в супермаркетах. Это неудивительно: производители, дистрибьютеры и ритейлеры практически с нуля выстраивают логистические системы и работу с ассортиментом, сообщают в CMWP. И если в 2019 году доля всё тех же дискаунтеров составляла порядка 10% от общего оборота сетевых продовольственных магазинов, то к 2024 году она вырастет до 18-20% от оборота всех продовольственных сетей, подсчитывает Руслан Сухий. «Еще два-три года назад собственники торговых площадей скептически относились дискаунтерам и неохотно сдавали им помещения в аренду, поскольку те не платят высоких арендных ставок, – вспоминает эксперт. – Владельцы старались найти более «престижного» арендатора с тем, чтобы продать актив подороже в качестве готового арендного бизнеса. Сегодня ситуация меняется –  инвесторы с огромным удовольствием приобретают помещения, которые арендуют жесткие дискаунтеры: «Светофор» или «Чижик». Многие договариваются с такими сетями, и покупают объекты именно под их размещение. Сетевые дискаунтеры завоевывают репутацию очень устойчивых и надежных арендаторов».   

Прямая речь 

Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу, Raven Russia: "Никто обычно не спорит, что продукты будут востребованы всегда, и по этой причине ожидать серьезных изменений в части спроса на складские комплексы со стороны food retail я бы не стал. Вместе с дистрибуторами компании сектора продуктов питания останутся главными потребителями складов и в будущем.  И в качестве подтверждения этого тезиса могу отметить развитие дискаунтеров: хотя ничего позитивного о доходах населения данный факт не говорит,  можно быть уверенным, что спрос на базовые продукты не сократится, а сетевой ритейл продолжит  развитие на территории страны – что, в свою очередь, приведет и к появлению спроса на складские комплексы класса А".

Тест и драйв 

Продуктовые ритейлеры остаются главными арендаторами и складских комплексов, сменив в «топе» после пандемии маркетплейсы и других онлайн-игроков, резюмируют собеседники CRE. Однако санкции, полузакрытые границы, изменившиеся логистические цепочки, дефицит ряда товаров и переформатирование ассортиментной политики при спаде покупательской способности добавляет проблем и там. По словам Николая Казанского, управляющего партнера Nikoliers, на рынке наблюдается интерес со стороны офлайн-ритейлеров к расширению складских мощностей для формирования товарных запасов. «Бизнес старается закупить товар впрок, и переместить его с точек розницы для хранения или реализации через другие каналы/витрины, чего раньше не было, – соглашается Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора компании «Курьер Сервис Экспресс». – Все эти запасы должны где-то находиться, именно на этом и сосредоточатся складские комплексы, поэтому пока рано говорить о сокращении потребности в складах как таковых. Однако в дальнейшем будет пересмотрено их наполнение, ведь уже сейчас многие компании ориентируются на рынки стран СНГ, и выстраивают свои операции с ними. Но инфраструктура складов в этих государствах не рассчитана на рост оборота товаров, в связи с чем храниться они будут все равно в России. Например, в Казахстане найти склад класса А или хотя бы В – это не решаемая задача. Такой инфраструктуры там просто нет, и каких-либо инвестиционных планов на этот счет также озвучено не было». «Владельцы бизнеса прекрасно осознают, что в сложившихся условиях деньги выгоднее хранить в товаре, – поддерживает Ханяфи Хасянов, управляющий директор компании «Мультиколд». – Поэтому мультитемпературная логистика по-прежнему востребована. Нестабильная ситуация с валютой, поставками – все это меняется слишком быстро, значительно выгоднее «заморозить» товар на будущее. В итоге, в нашем сегменте процесс идет так активно, что из-за дефицита мультитемпературных площадей клиенты вынуждены хранить часть товара в рефрижераторах, которые припаркованы на территории склада и ждут очереди».   

По данным Nikoliers, компании традиционного продуктового офлайн-ритейла уже к июню занимали 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей – у X5 Group, которая размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте – «Магнит», который занимает более 944 тыс. кв. м и 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн – Auchan. Что касается маркетплейсов, то «большая тройка» (Ozon, Wildberries и «Яндекс.Маркет») пока делит позиции с третьей по шестую в общем списке. В регионах России розничные ретейлеры стали основными драйверами спроса с долей в 42% в общем объеме спроса (137 тыс. кв. м), опередив игроков сектора e-commerce, чья доля сделок составила 32% (107 тыс. кв. м), подсчитывает, в свою очередь, Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.

Источник: Knight Frank Research  

Однако в Московском регионе, где общий объем спроса по предварительным итогам восьми месяцев составил 595 тыс. кв. м, сектор онлайн-торговли всё-таки остался основным потребителем складских площадей, с долей 35% в объеме спроса (207 тыс. кв. м). Такая ситуация, по словам г-на Фомиченко, объясняется тем, что вышедший на рынок объем площадей по предложениям как прямой аренды, так и в субаренду ставит арендаторов в выигрышные условия, при этом это наиболее выгодно для компаний сектора онлайн-торговли, которые занимают предлагаемые площади вблизи МКАД по привлекательным ставкам. «По итогам первого полугодия food-ритейлеры в число драйверов рынка не вошли, – резюмирует Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International.  - В Петербурге доля этих компаний в структуре сделок составила всего 1%, объем сделок – 4 230 кв. м».

Источник: Knight Frank Research    

Абсолютное большинство сделок с розничными ретейлерами по всей стране в этом году было заключено в I квартале, – правда, это были сделки, которые планировались еще в прошлом году. 

За последние полгода компании рассматривали только готовые площади, сделки заключались по схеме спекулятивной аренды. Пока что игроки из сферы ретейла не принимают решений об инициации BTS-проектов, однако в дальнейшем в Knight Frank Russia ожидают, что они вернутся к формату, который наиболее удобен для этого типа арендаторов.

Источник: Knight Frank Research  

Региональное расширение FMCG-ритейла рождает спрос на новые складские площади, констатирует Дмитрий Костомахин, директор по управлению торговой недвижимостью CORE.XP. Движение складской логистики с Запада на Восток, оптимизация внутристрановой логистики – всё это будет фактором роста спроса на склады со стороны FMCG. «Конечно, ряд компаний-производителей и продавцов продуктов сегодня оказались в не самой стабильной ситуации, – уточняет Ханяфи Хасянов. – В итоге они теперь рассматривают альтернативные варианты для аренды складских площадей: те, кто ранее размещался на территориях класса А, присматриваются к площадкам класса В, что позволит им сэкономить. Но это, очевидно, не касается крупных компаний, для которых важны определенные технические параметры складских помещений; их миграцию из одних помещений в другие мы вряд ли будем наблюдать, поскольку такие изменения серьезно влияют на бизнес-процессы. Например, высота потолков в помещениях класса А составляет 18 метров и это позволяет клиенту «расти вверх». В то время как в помещениях класса В высота потолков всего 8 метров и, значит, им придется искать новые площади, и увеличивать бюджет. В итоге далеко не каждая компания будет готова пересматривать свои складские площадки: вместе со сменой склада им придется ведь ломать весь производственный цикл и полностью перенастраивать все процессы. Особенно, если речь идет о выскотехнологичных мультитемпературных площадях. Для складского бизнеса экономический риск может возникнуть только в случае, если перекрыт будет весь импорт, а отечественные производители не смогут производить ему замену. Однако уже не первый месяц российские производства успешно компенсируют ушедшие марки, а с востока продолжается поток поставок. Разумеется, всегда существует и другой негативный сценарий – снижение покупательной способности населения. Но и это скорее антиутопия для мультитемпературных складов: продукты питания – это последнее, от чего готовы отказаться люди».