Застройщики высокобюджетных новостроек и собственники дорогой недвижимости снимают квартиры с продажи: характерными особенностями вторичного элитного рынка в марте стали разрывы сделок на разных этапах переговоров и снятие лотов с продажи. Спрос на элитное жилье вырос на уровне звонков и просмотров объявлений, но мало конвертируется в сделки

В марте некоторые участники рынка обратили внимание на резкий всплеск спроса на элитное жилье. Однако, по словам опрошенных Forbes экспертов, он был краткосрочным и выражался в количестве обращений, но не в сделках. Продавцы отказываются от сделок, уже готовых к регистрации. На первичном рынке застройщики тоже снимают часть квартир с продажи либо откладывают вывод новых пулов на неопределенный срок. 

Отказ от сделок

Характерной особенностью вторичного элитного рынка в марте стали разрывы сделок на разных этапах переговоров и снятие лотов с продажи, рассказали Forbes эксперты. «Сейчас у многих клиентов, кто задумывался о продаже элитной недвижимости, возникает вопрос: а что делать с полученными средствами?» — объясняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее словам, приобрести ликвидную недвижимость взамен сейчас трудно из-за нехватки предложений, курсы валют непредсказуемы, криптовалюты — высокорисковый актив, а наличные обесцениваются не по дням, а по часам, поэтому нередко собственники или вовсе снимают объект с продажи, или устанавливают очень высокую цену.

Такое поведение продавцов отмечают практически все опрошенные участники рынка. «Слишком высокая волатильность курса вводит многих в ступор. Люди согласовывают стоимость на момент просмотра объекта, но на момент покупки она может быть увеличена или уменьшена на 10%», — сетует директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Андрей Садо.

Некоторые продавцы значительно поднимают цены, стремясь окупить свои затраты, либо выставляют объекты в валюте, не соглашаясь зафиксировать курс на какой-то приемлемой отметке, добавляет директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«На вторичном элитном рынке (от 50 млн рублей) сейчас позиционируется, по нашим оценкам, порядка 5000 лотов. Их количество снизилось примерно на 20% по сравнению с февралем», — подсчитал президент Association of Real Estate Agencies (AREA) Николай Винидиктов.

Объем предложения наиболее дорогих лотов с начала года снизился на 6%, уточняет региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев.

Застройщики в режиме ожидания

Девелоперы высокобюджетных новостроек от сделок не отказываются, но снимают часть квартир с продажи, а также придерживают вывод нового предложения до более спокойных времен.

Объем предложения в премиальных новостройках находится на минимальных исторических уровнях — менее 1500 квартир и апартаментов в центре города, подсчитал управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Это менее 22% от первоначального проектного объема для продажи, что очень мало по сравнению с прошлыми годами, когда доля составляла 30-40%», — уточнил он.

Возникший дефицит предложения участники рынка объяснили высоким спросом в течение 2021 года, а также временным снятием с продажи части лотов.

По словам Раджабовой, в элитном сегменте дефицит предложения наблюдался еще к началу 2022-го. «В 2020-2021 годах на рынок вышло минимальное количество новых проектов, в том числе из-за нехватки соответствующих критериям данного класса площадок», — пояснила она.

«На первичном рынке недвижимости в ряде проектов с высоким инвестиционным спросом, особенно на стадии pre-sales и стартах продаж, застройщики временно сняли с продаж наиболее ликвидные лоты, — констатирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Полагаю, они сделали это для того, чтобы понять дальнейшую тенденцию спроса и цен и при необходимости скорректировать прайс-листы».

Цены растут 

Элитные новостройки дорожают, отмечают опрошенные эксперты. «К концу 2021 года средняя стоимость предложения квадратного метра элитных новостроек преодолела барьер в 1,2 млн рублей, а сегодня она вплотную приблизилась к 2 млн. Наиболее дорогие лоты предлагаются по цене 3 млн рублей за квадратный метр и более», — говорит директор по маркетингу ГK INSIGMA Александр Есипенко.

Риелторы приводят немного иные цифры, но тоже фиксируют рост. «Средневзвешенная цена на первичном рынке элитного сегмента находится на уровне 1,8 млн рублей: относительно IV квартала 2021-го цена выросла на 15,8%, в годовой динамике прирост составил 70%», — подсчитала  директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева.

Аналитики «Метриум Премиум» говорят о средневзвешенной стоимости квадратного метра в 1,4 млн рублей, Penny Lane Realty — 1,3 млн рублей, bnMAP.pro — 1,6 млн рублей.

Переменчивый спрос

Если брать период с конца февраля по середину марта, то, по данным агентства недвижимости Savills, количество запросов увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и где-то примерно на 60% — по сравнению с январем и февралем 2022-го. «Но мы говорим именно о запросах от желающих купить дорогое жилье, — уточняет Халин из Savills. Практически все эти запросы от клиентов, которые хотели бы купить квартиру по старым рублевым ценам. Из всей этой массы к новому ценовому уровню готовы буквально единичные покупатели».

«В среднем количество обращений увеличилось на 10%, количество просмотров также увеличилось», — отмечает директор департамента продажи новостроек Penny Lane Realty.

По оценке Халина, количества реальных сделок по итогам марта снизится на 40%. Количество сделок в элитном сегменте снизится на 30%, полагает Винидиктов. Всплеск спроса был, но краткосрочный, сейчас спрос несколько ниже среднестатистических показателей марта, отмечает Доброхотова из «Бест-Новострой».