Банки ужесточили требования ко всем категориям заемщиков, сроки выдачи ипотеки выросли, условия по ней стали хуже. Это привело к тому, что покупатели квартир сами стали отказываться от идеи воспользоваться заемными средствами.

Три события сентября делают ипотеку менее доступным инструментом для покупки жилья, говорят участники рынка недвижимости, опрошенные Forbes. Речь идет о позиции главы ЦБ относительно субсидированных застройщиками ставок, решении повысить с 1 декабря коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом менее 10% и о реакции рынка на объявление мобилизации.

Так, после заявлений главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной участники рынка стали ожидать снижения популярности ипотеки, об этом Forbes писал в середине сентября. Опрос о первой реакции рынка на объявление частичной мобилизации показал, что сделки «поставлены на паузу», в том числе и по причине отказов банков в ипотеке в связи с новыми рисками, о которых рассказали некоторые собеседники Forbes. Об этом также писали и другие СМИ. 

Forbes спросил участников рынка недвижимости и представителей банков о том, как все три фактора сказались на доступности и востребованности ипотеки.

Мужчинам денег не давать

Случаи прямых отказов в ипотеке мужчинам, которые могут попасть под мобилизацию, пока единичны, но условия для таких людей становятся хуже, говорят опрошенные эксперты. «Прямые отказы очень редки, ипотеку одобряют, но с повышением ставки и снижением кредитного лимита, так что заемщик сам отказывается», — описывает ситуацию пожелавший остаться неназванным ипотечный брокер. Существование подобной практики Forbes подтвердил ипотечный консультант компании-застройщика и представители двух банков.

Распространенной практикой стал запрос у потенциальных заемщиков-мужчин военного билета и ряд других предосторожностей, говорят опрошенные участники рынка. «На фоне последних событий увеличилось время рассмотрения заявки и требования к заемщику. Сейчас предпочтение при одобрении ипотеки отдается женщинам», — говорит председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.

«Время рассмотрения заявок действительно увеличилось в среднем на 20–30%. Особенно это касается сделок, где в качестве заемщика выступает лицо призывного возраста», — соглашается владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

«Некоторые банки стали просить военный билет и приписное свидетельство. Такого раньше не было. Возможны проблемы со страховыми компаниями по поводу страхования жизни, если заемщик — мужчина», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. «Часть банков начинают в качестве обязательных документов при рассмотрении ипотечных заявок запрашивать у мужчин в возрасте до 60 лет копию военного билета», — отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Или военный билет, или привлекают созаемщика», — говорит представитель пресс-службы ГК «Первый трест».

Большинство банков не дали официального ответа на запрос Forbes относительно новых требований.

«Все слишком быстро меняется, поэтому официальных критериев пока нет, только негласные распоряжения», — уточняет сотрудник одного крупного банка. «Росбанк Дом» не вносил изменений в риск-политику и критерии оценки заемщиков, которые бы негативно влияли на  уровень одобрений», — говорит директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

Собеседники Forbes отмечают, что рынок просто не успевает за переменами.

«Добавили требование о женах в созаемщики, а на следующий день приняли закон, по которому кредиты списывают всей семье. И уже эта подстраховка не работает, надо искать новую», — сетует представитель компании-девелопера. Речь идет о «законе о кредитных каникулах», в котором говорится, что в случае гибели или получения инвалидности мобилизованным заемщиком все кредитные обязательства его и членов его семьи подлежат списанию. На момент публикации закон находился на рассмотрении в Совете Федерации. По оценке ЦБ, доля кредитов мобилизованных граждан в банковской системе «не такая большая». 

Субсидирование закрывается

Критику со стороны ЦБ в адрес субсидированной ипотеки опрошенные участники рынка назвали серьезным ударом для рынка.

«Меняется отношение банков к субсидированным ставкам застройщиков, начинают расти комиссии. Стало меньше предложений без первоначального взноса», — описывает ситуацию коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. «Пока ЦБ не принял конкретных мер по ипотечным программам от застройщиков со ставками менее 1%, но некоторые игроки первичного рынка, не дожидаясь конкретных мер от регулятора, уже начали убирать подобные предложения из линейки своих ипотечных программ», — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев. Как ранее писал Forbes, такую программу свернула ГК ПИК.

«Банк ПСБ отказался от выдачи ипотеки с нулевым первоначальным взносом, а также перестал выдавать кредиты под 0,1% и 0,01%. Кроме того, ряд банков повысил ставку по базовым ипотечным программам вне субсидирования», — рассказывает руководитель ипотечного направления Level Group Мария Борисова. Forbes направил запрос в ПСБ.

«Некоторые банки либо убрали, либо в течение нескольких недель уберут из повестки возможность заключения договоров по субсидированным программам ипотеки. Это сделали уже, например, Промсвязьбанк и Альфа-банк, но Сбербанк и ВТБ пока работают с субсидированными ипотеками», — перечисляет руководитель корпоративных продаж и ипотеки специализированного застройщика «Стадион «Спартак» Диана Гурусова. Представители названных ею банков не ответили на запросы Forbes.

«В настоящее время мы не планируем вносить изменения в запущенные специальные ипотечные программы с застройщиками, дальнейшая динамика выдач по ним будет зависеть от рекомендаций ЦБ», — подчеркнул Мамонов из «Росбанк Дом». «Застройщики стали чаще выбирать программы субсидирования ставки до уровня 3-5%», — добавил представитель крупного банка.

Повышение риск-коэффициента для займов с низким первым взносом не оказывает прямого влияния на спрос, однако банки «услышали» ЦБ по-своему и стали жестче подходить к оценке состоятельности заемщиков, говорят опрошенные эксперты. «С того момента, как ЦБ обозначил курс на борьбу с минимальными первыми взносами, а также с субсидированными программами, банки практически сразу отменили программы с нулевым взносом и повысили требования к заемщикам. Кроме того, стали несколько дольше одобрять», — делится наблюдениями эксперт по недвижимости Георгий Патанин.

«Процент одобрения ипотеки действительно снизился, но не так существенно, как этого ожидали, — добавляет директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. — На это повлияло массовое повышение требований банков по заявкам на ипотеку. Увеличение первоначального взноса даже по принятым решениям стало повсеместной историей. Если у банков появляются сомнения на счет заемщика, то сумму кредита могут ограничить, просят клиента привлечь созаемщика или других лиц для подтверждения своей благонадежности».

Покупатель разлюбил ипотеку

Спрос на ипотеку снизился, все больше сделок происходит за полную сумму либо в кредит берется минимальная часть стоимости квартиры, говорят эксперты. «Некоторые клиенты, уже получившие одобрение от банков, отказываются от броней или сделок», — сетует Китаев из «НДВ Недвижимость».

«Люди берут ипотеку только в самых крайних случаях и по возможности на самую минимальную сумму. То есть ипотеку люди рассматривают, когда для сделки не хватает 1-1,5 млн рублей», — добавляет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков, уточняя, что речь идет о ситуации на вторичном рынке. «Клиенты приходят и часто большую часть суммы вносят сами, а 10-15% добирают за счет ипотеки», — соглашается Усачева из «Городского риелторского центра».

«Есть отказы от сделок — у части клиентов непонимание, что делать дальше в сложившейся ситуации», — говорит  руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. «Доля сделок за стопроцентную оплату подросла, но мы это не связываем с проблемами в одобрении ипотеки, по большей части таких сделок это клиенты, получившие свои денежные средства с депозитов», — говорит директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

Покупатели с полной суммой на руках предпочитают вторичный рынок, считают опрошенные эксперты. «Вся наличка утечет именно во вторичку. Я себе не представляю, кто будет покупать строящиеся объекты», — сетует эксперт по недвижимости Георгий Патанин. «Мы видим, что в первичной недвижимости продажи снизились на 15-20%, а вот продажи вторичного жилья, наоборот, выросли примерно на 30%», — добавляет представитель пресс-службы ГК «Первый трест».