По оценкам института жилищного развития, почти 42 млн кв. м строящегося жилья в стране сейчас не проданы, еще 27 млн кв. м находятся в запасе у застройщиков — продажи по ним девелоперы придерживают.

Сейчас в стадии строительства в России находится 98 млн кв. м жилья. Из этого объема почти 42 млн кв. м не продано, еще 27,6 млн кв. м в продажу не поступало (объем, который застройщики придерживают), продано 29 млн кв. м. Это следует из данных «Дом.РФ», которые были представлены на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости. Таким образом, общий объем нераспроданного жилья у российских девелоперов достигает 69,6 млн кв. м.

«С середины 2022 года объем непроданного жилья в стадии строительства демонстрировал рост — так, в абсолютном выражении показатель на 25% превышает средний уровень 2019–2021 годов (33,8 млн кв. м)», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Фото: «Дом.РФ»

По его словам, средняя распроданность по всему портфелю строящихся проектов составляет 28%, а степень готовности — около 34%. При этом около половины (42,4 млн кв. м) составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%.

«В целом такое соотношение соответствует нормальной модели проектного финансирования. Вместе с тем в случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков», — отметил Михаил Гольдберг.

В связи с этим «Дом.РФ» для поддержки проектов, запущенных в 2022 и 2023 годах, предлагает программу субсидирования ставок проектного финансирования. Ее суть заключается в том, что в любой момент времени ставка по проектному финансированию не поднимется выше текущего уровня ключевой ставки вне зависимости от динамики продаж. «Программа снижает ставку по проектному финансированию на начальном этапе реализации проекта; на более поздних этапах — включается при существенном отклонении графика продаж от планового», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ».

Программа поддержит, в первую очередь, запуски 2022-го и начала 2023 года, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение всего 2023 года. Пока запуск новых проектов новостроек растет. По оценкам «Дом.РФ», в первом квартале 2023 года российские застройщики запустили новые проекты общей площадью 10 млн кв. м. Это на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В марте аналитики ЕРЗ.РФ сообщили о том, что российские застройщики замедлили темпы вывода квартир на продажу. По их оценкам, с начала 2023 года на рынок новостроек России ежедневно в среднем выводилось около 2097 квартир. Это на 8% меньше, чем в 2022 году: тогда на рынок каждый день выходило около 2258 лотов. Прошлой осенью аналитики отметили, что российские девелоперы начали сдерживать продажи строящегося жилья. По их оценкам, только 43% квартир из опубликованных в 2022 году деклараций поступило в продажу.

Также в марте риелторы зафиксировали спад предложения новостроек в Москве после рекордного объема 2022 года. В декабре объем предложения новостроек всех классов в Москве (включая ТиНАО) достиг исторического максимума — на продажу было выставлено 70,4 тыс. квартир и апартаментов. Однако в 2023 году показатель начал постепенно снижаться — примерно на 3%. Наметившаяся тенденция в первую очередь связана с действиями самих девелоперов, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «Они корректируют свои планы по запуску новых проектов во избежание затоваривания, корректируют планы по выводу на рынок квартир и апартаментов в существующих проектах», — пояснила эксперт.