Глава Минстроя Ирек Файзуллин попросил застройщиков жилья «снизить цену немножко, чтобы продалось», девелоперы традиционно сослались на растущую себестоимость строительства, которая никак не позволяет сделать цены комфортнее для потребителя. Так ли это и какие шансы, что новостройки станут доступными, — разбирался Forbes.

Исследование Циан, с которым ознакомился Forbes, показало, что за три года действия льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 82%: с 77 500 рублей в апреле 2020 года до 141 200 рублей в апреле 2023-го. В Москве, по данным Циан, средняя стоимость «квадрата» увеличилась скромнее — «всего» на 57%, до 321 900 рублей.

Представители Центробанка России уже не первый год обращают внимание на слишком интенсивный рост цен, теперь к ним присоединился и министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, который на днях рекомендовал застройщикам снизить цены, потому что «возможности такие есть».

Застройщики не согласны с мнением профильного министра и уверяют, что возможности снижать цены у них нет. Основной аргумент застройщиков — рост себестоимости строительства.

Ни шагу назад

«Снижать стоимость на недвижимость девелоперы не планируют, поскольку общая себестоимость строительства не снижается», — подчеркивает коммерческий директор объединения «Строительный трест» Никита Иванов. «В краткосрочной перспективе сильной корректировки цен ждать не стоит, так как проекты, по которым уже законтрактованы объемы, не смогут изменить себестоимость, а по новым проектам будет перезаложен процент непредвиденных расходов, — объясняет коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Денис Крючков. — При условии стабилизации экономической ситуации изменение себестоимости может отразиться на рыночных ценах, однако это можно будет наблюдать в горизонте двух — двух с половиной лет».

«Я не помню, чтобы в России что-то существенно дешевело, — иронизирует генеральный директор Mart Bespoke Properties Алексей Мартынцов. — Это особая магия: доллар растет — цены растут, доллар падает — цены растут. И самое главное — представители торговли всегда объяснят, почему так, и будут по-своему правы».

В 2021 году стремительный рост цен застройщики обосновывали подорожавшими металлоконструкциями: московские новостройки за 2021 год подорожали на 42%, арматура на пике роста цен подорожала вдвое, до 58 000 рублей за тонну в июле 2021 года, однако в первой половине 2022-го цена арматуры снизилась до 41 163 рублей за тонну. А вот новостройки продолжили дорожать, и к середине 2022 года квадратный метр, по данным Циан, стоил 265 400 рублей, на 8,6% больше, чем в начале года.

Во II квартале 2022 года резкий рост показала стоимость большинства стройматериалов, но цены новостроек его не поддержали: по данным Циан (есть у Forbes), основной рост пришелся на I квартал 2022 года, замедлился в апреле и остановился в мае и июне, то есть ровно в то время, когда ценник большинства стройматериалов рос.

Теория себестоимости

Сложность с определением динамики себестоимости состоит в том, что у разных источников статистика не совпадает. «Дом.РФ» ведет ежемесячный мониторинг себестоимости на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), согласно которой в январе 2022 года медианная себестоимость строительства одного квадратного метра в Москве составляла 77 000 рублей, а в январе 2023 года — уже 108 900 рублей, то есть за год она выросла на 41%.

«Оценка себестоимости, указанная в проектных декларациях, делается застройщиком самостоятельно и не регламентирована, поэтому на основании этого показателя можно делать вывод разве что о прогнозах девелопера относительно его затрат, но не о реальных затратах, — уточняет представитель крупной девелоперской компании. — Кроме того, в этот анализ попадают все опубликованные декларации, а квадратный метр премиальной и массовой новостройки будет стоить по-разному, но в статистике нет разбивки по классам».

В оценке деловой активности застройщиков 2022 года от ВЦИОМ и «Дом.РФ» (есть у Forbes), в мае 2022 года 80% опрошенных участников рынка указали, что цены на стройматериалы выросли за месяц, и после этого большинство респондентов указывали, что показатель перестал меняться месяц к месяцу. В декабре 2022 года доля тех, кто считал цены неизменными, составила 79% опрошенных. Доля тех, кто говорил о снижении цен, была максимальной в июне (12%), а к декабрю снизилась до 4%. Таким образом, из данных опроса следует, что после майского подорожания, ценник на стройматериалы сперва незначительно снизился, а к концу года перестал показывать какую-либо динамику.

Данные мониторинга цен Минстроя России (есть у Forbes), наоборот, показывают, что за год (январь 2023-го к январю 2022-го) цены на ряд ключевых стройматериалов снизились. «Отмечается снижение цен (в среднем) на битум нефтяной дорожный — 26,5%, сталь арматурную — 32,4%, сталь листовую оцинкованную — 23,3%, доску обрезную — 11,9%, а также рост на щебень — в среднем на 18,1%, песок природный — 13,9%, портландцемент — 17,4%, раствор цементный — 14,1%, плиты перекрытия многопустотные — 16,1%, смеси асфальтобетонные — 14,8%, смеси бетонные — 19,3%, блок оконный из ПВХ профилей — 21,5%, кирпич керамический —11,7%, маты минераловатные — 10%, металлоконструкции — 2,7%, материал кровельный гибкий битумный — 18,9%», — перечисляет представитель пресс-службы министерства.

Цены на качелях

Большинство опрошенных Forbes застройщиков описали ситуацию с ценами на стройматериалы так: они резко подорожали в период с марта по май в 2022 году, после этого всплеска большинство позиций подешевело до уровня начала года или даже больше, дорогими остались отделочные материалы и инженерное оборудование.

«Существенный всплеск был весной, когда цены выросли на 15–50% по сравнению с началом года, — вспоминает вице-президент и директор департамента закупок ГК ФСК Александр Ткаченко. — Например, арматура в марте-апреле подорожала на 15%, щебень — на 30%, газобетонный блок — на 50%, цемент — на 16%. Тем не менее это было скорее временное повышение цен. Уже к осени цены на многие материалы вернулись к уровням начала года. По некоторым материалам, например по газобетонному блоку, цены оказались даже ниже, чем в начале года».

«Да, себестоимость возведения домов в конце 2022 — начале 2023 года незначительно снизилась за счет снижения стоимости целого ряда стройматериалов», — подтверждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

«По итогам прошлого года, согласно нашей аналитике, себестоимость строительства жилья в России вернулась к значению середины февраля 2022-го: так, к концу декабря превышение в сравнении с базовым показателем конца 2020 года составило 37,1%, тогда как в феврале он был на уровне 37,6%. Для сравнения: в марте 2022 года превышение составляло более 55%», — уточняет руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК «РКС Девелопмент» Елена Бакаржеева.

Виноват спрос

Ряд собеседников Forbes отмечают, что себестоимость строительства не оказывает прямого влияния на ценник для покупателя. «Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — объясняет партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук. — Другими словами, застройщик не будет снижать цену в случае, если рынок готов покупать, но также не смогут продать свои объекты выше рынка, если вдруг у них существенно выросла себестоимость».

По его подсчетам, затраты застройщиков на стройматериалы и рабочую силу примерно равны, на каждую из позиций приходится в среднем по 40%, в сумме — 80%, а оставшиеся 20% составляют расходы на приобретение участка и оформление на него разрешительной документации, однако эти доли могут варьироваться в зависимости от проекта. «Доля стройматериалов в строительстве достигает 40%», — подтверждает вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

«Затраты на строительно-монтажные работы в среднем составляют 30–40% в общем объеме, 15–25% приходится на приобретение площадок и получение всей исходно-разрешительной документации, еще до 15–17% могут составлять затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участка», — подсчитал Ручьев из «Основы».

Нынешние высокие цены — это результат высокого спроса, а не подорожавших стройматериалов, настаивают некоторые собеседники Forbes. «Стоимость недвижимости зависит не только от цен на материалы, но и от баланса спроса и предложения на рынке, — констатирует вице-президент блока проектирования GloraX Павел Гаврилов. — В 2020–2021 годах взрывной рост цен на рынке новостроек был обусловлен высоким спросом на новостройки со стороны частных инвесторов, которые приобретали квартиры в инвестиционных целях, пользуясь выгодными условиями по ипотеке». За первые три месяца 2023 года продажи новостроек в Москве, по оценке Циан, опустились на уровень 2018 года, цены вслед за спросом не снизились.

«Но сейчас общая маржинальность проектов снижается», — сетует Ручьев.

Представитель крупного банка и сотрудник консалтинговой компании в сфере девелопмента объяснили Forbes, что в 2021 году маржинальность московских проектов доходила до 100% ввиду ажиотажного спроса и существенного роста цен, поэтому многие проекты, стартовавшие в 2020–2021 годах, имеют запас прочности и могут позволить себе снижение цен, даже не вызвав возражения со стороны банков.

«Для застройщика здесь есть пространство для уловок, покупатель ведь не знает, что и когда было на складе у строителя, — рассуждает Мартынцов из Mart Bespoke Properties. — Да, бухта кабеля подорожала, но вы ведь не знаете, что теперь используется другая, не изначально заложенная в проект бухта? Вообще многие в нашей стране стремятся к увеличению прибыли, когда купили по старым ценам, а продали по новым. Кто-то стремится к увеличению прибыли и использует подобные уловки».

«Основной метод борьбы с волатильностью цен на стройматериалы — это фиксирование их стоимости в договорах на год. Этого можно добиться при постоянных объемах закупок за счет планируемых поставок, такие возможности есть у застройщиков с несколькими стройками на разных стадиях в активе, — говорит директор московского департамента группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых. — Чтобы решить проблемы с ростом себестоимости, мы в конце лета 2022 года открыли в Архангельске собственный производственно-логистический комплекс, на котором производятся товарный бетон, сваи, балконные плиты и другие железо-бетонные изделия (ЖБИ). Экономия по себестоимости той продукции, которую мы делаем сами, составляет около 30%».

«Есть «лайфхаки», как снизить затраты на строительство: например, проведение качественных тендеров и выбор подрядчика по оптимальной цене, безусловное соблюдение условий договора и снижение таким образом риска для поставщиков и подрядчиков, поиск путей механизации ручных процессов, например, сейчас испытываем мини-кран для выполнения кладочных работ», — делится опытом Ткаченко из ФСК.

«У застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры в случае падения спроса, так как несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки, это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов», — резюмирует руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.