Застройщики не могут продать квартиры, но начинают новые проекты — разбираемся, насколько всё серьезно.

Аналитики SibNovo опубликовали данные по числу проданных квартир в строящихся домах Новосибирска. Но интереснее там, впрочем, данные по числу непроданных квартир — они фактически подтверждают тренд на затоваривание рынка новостроек, который наметился еще в прошлом году. Он вызывает тревогу у одних аналитиков, другие же считают, что таким образом происходит оздоровление рынка. Подробности — в материале НГС.

Аналитики SibNovo опубликовали рейтинг новосибирских застройщиков по темпам продаж: они изучили данные ДОМ.РФ по числу проданных квартир и общему количеству проданных площадей на новосибирских стройках.

Лидером рейтинга стала компания «КПД Газстрой» (застройщик «Чистой Слободы», «Тайгинского парка» и «Околицы») с 705 проданными с начала года квартирами, второе место занимает «Брусника» с почти двукратным отрывом, на третьем месте — группа «Расцветай».

— В общей сложности на долю этих десяти застройщиков приходится чуть более половины проданных площадей в регионе, — отметили эксперты.

По наблюдениям аналитиков, число непроданных квартир с конца 2021 до конца 2022 года увеличилось почти вдвое, и эта тенденция продолжается
Инфографика: SibNovo

Впрочем, в этом рейтинге интересны не столько проданные, сколько «зависшие» квартиры. Это и варианты, которые уже строятся, но не продаются, и те, на которые получено разрешение на строительство, но до реализации они пока не дошли. Фактически рейтинг показывает перспективы на рынке в ближайшие годы.

— У застройщиков большой земельный фонд, получены разрешения на строительство, но продажи оставляют желать лучшего, — объяснили журналисту НГС в SibNovo. — Есть огромное количество земли, но это не квартиры — это полученные про запас разрешения на строительство, которые непонятно когда будут реализовываться.

Эту тенденцию подтвердили и эксперты рынка, и его участники. По подсчетам RID Analytics, прирост числа непроданных квартир действительно есть, и их сегодня на рынке как в 2019 году и в более ранние годы.

— В Новосибирске больше 20 новых проектов запустилось с начала года, у нас что ни день — то презентация нового проекта. И профессиональное сообщество говорит, что рынок перенасыщен, — рассказала коммерческий директор ГК «Дом-Строй» Екатерина Михайлова. — Раньше были ожидания, что 70–80% квартир должны быть распроданы к сдаче дома, сейчас 50% — это норма. И мы начинаем конкурировать сами с собой, потому что аналогичные квартиры наши инвесторы продают дешевле.

Застройщики сегодня конкурируют со своими же инвесторами, которые могут себе позволить снижать цены
Фото: Татьяна Фатеева

По мнению руководителя ГК «Химметалл» Евгения Гаврилова, если покупатели квартир в такой ситуации не рискуют, то застройщики — очень сильно: старт новых проектов увеличивает долю непроданных квартир и задолженность девелоперов перед банками. И это проблема федерального уровня, подчеркнул он.

— Рынок сейчас всё должен исправить, — говорит Евгений Гаврилов. — Но резко это сделать невозможно. Квартиры построены на банковские деньги, всю прибыль застройщик будет просто отдавать банкам: продолжать платить проценты, а квартиры будут не востребованы. У банка четко прописано: когда старт проекта, когда финиш, сколько застройщик должен продавать и как. Если он все эти условия не выполнит, он не получит больше денег ни на какие другие проекты.

Не надо драмы

Директор RID Analytics Елена Ермолаева отмечает, что «тревожные звоночки» действительно есть, но пока не трагичные — скорее непонятные.

— Мы пока не можем оценить степень влияния перехода на эскроу-счета и уровень какого-то кризиса спроса. На рынке недвижимости всё всегда с большим лагом происходит, и является ли это сменой тенденции или краткосрочным трендом, сказать нельзя, — объяснила эксперт. — Ухудшение определенное есть, но, с другой стороны, это ухудшение на фоне безумия, которое творилось на рынке недвижимости с середины 2020 до начала 2022 года. Сейчас даже простое возвращение к обычной ситуации кажется печальным, но года 3–4 назад ситуация была такой же, как сейчас.

Эксперты ждут новую волну ухода гигантов: еще несколько лет назад крупные застройщики сегодня сдают позиции более технологичным компаниям
Фото: Густаво Зырянов

С ней в целом согласилась эксперт девелоперского рынка Новосибирска Елена Астахова. По ее словам, сегодня страха перед затовариванием у застройщиков нет — и сразу по нескольким причинам. Одна из них — уже полученные сверхприбыли за предыдущие полтора-два года высокого спроса и «ударной» господдержки, когда цены росли как на дрожжах.

— Там космические цифры просто, мы в предыдущие годы даже мечтать о таких цифрах не могли. Маржинальность у девелоперов за 2021–2022 годы просто потрясающая, падать в цене они могут очень серьезно и быть еще в плюсе. Поэтому девелоперам не страшно, — уверена Елена Астахова. — Сейчас они со страшной силой запускают новые проекты, мы это видим, и огромное количество еще будет запущено в ближайшее время — всё это региональные девелоперы, в том числе новые, которые никогда не имели опыта.

По ее мнению, к осени спрос уже может восстановиться, потому что в стране фактически оказались заперты деньги, которые раньше можно было направить на имущество и инвестиции за рубежом. При этом Елена Астахова отметила, что ситуация наверняка заметно отразится на рынке — не сейчас, но в ближайшие годы. С начала года в реализацию запускают проекты, разработанные год назад, — те, над которыми застройщики работают сегодня, уже будут другими.

Чего ждать

По мнению опрошенных НГС экспертов, некоторые застройщики в ближайший год поставят разработку новых проектов на паузу, чтобы распродать товарные остатки. Но сложившаяся ситуация отразится и на планировках, и на подходах к концепциям новых жилых комплексов, и даже на расстановке сил на рынке.

Новые жилые комплексы, вероятно, уделят больше внимания планировкам и будут уменьшать площади, чтобы снизить сумму чека покупки. При этом застройщикам рекомендуют облегчить проекты класса комфорт и улучшить экономкомплексы
Фото: Александр Ощепков

В частности, Елена Астахова отметила, что основной покупатель жилья сегодня — молодые семьи, которых государство продолжает поддерживать при приобретении жилья. Семьи заинтересованы прежде всего в удобной планировке: как правило, им нужно уложиться в определенный чек, а платить за необычную концепцию ЖК, интересную архитектуру и богатое благоустройство они уже не готовы.

— Концепции надо облегчать и четко делить по сегментам: если бизнес — то четкий такой бизнес, если комфорт — то полегче, чем был до этого, если эконом — то лучше, чем был, — рассуждает эксперт. — Не будет возврата к одной лавочке во дворе и одной качельке — на такое клиент уже не согласен: он хочет получать ценностные вещи, просто не сможет за них переплачивать.

На рынок уже сейчас возвращаются студии малого формата площадью около 20 кв. м. Но в целом этот сегмент квартир сегодня превалирует и составляет внушительную долю нераспроданных квартир — прежде всего из-за апартаментов, которые напрямую конкурируют со студиями.

Евгений Гаврилов отметил, что расстановка сил на новосибирском строительном рынке стала меняться и число застройщиков постепенно уменьшается.

— Если взять компании, которые лет 5 назад были в первых рядах, их уже фактически нет, идет укрупнение рынка, — поделился наблюдениями он. — Банки всё серьезнее относятся к тому, кто финансово устойчив, а кто нет, и отсеивают застройщиков — многие больше не получат банковского финансирования.

При этом, заметил Гаврилов, это достаточно медленный процесс: чтобы не списывать долги и не раздавать деньги инвесторам, они вынуждены будут достраивать дома самостоятельно — это, разумеется, в планы кредиторов не входит. Так что появление крупных монополий на рынке — перспектива несколько отдаленная, от 5 лет. И, как показывает практика, измениться всё может всего за год.

Стоит отметить, что новосибирский рынок остается живым — просто спрос сместился с новостроек на вторичку. Причем не обязательно ту, что стала такой вчера: горожане стали обращать больше внимания на квартиры в уже давно построенных комплексах.