Спрос смещается в сторону офисов с отделкой, чему способствуют увеличение себестоимости отделки и ремонта, а также привычка арендаторов к повышенному сервису. О перспективах  офисных проектов в текущих условиях рассказывает Михаил Бродников, директор по развитию Space 1.

Спрос арендаторов смещается в сторону офисов с отделкой. Это общее явление, которое в том или ином виде прослеживается во всех кризисах, через которые прошел московский рынок офисной недвижимости. Однако если в прошлые кризисы максимум, на который мог рассчитывать арендатор – это выполнение отделки силами арендатора, то за последние 2-3 года компании успели познакомиться с форматом сервисного офиса, поэтому сегодня хотят получить максимальный уровень комфорта – не только отделку, но и мебель, IT-решения по управлению офисом (например, внедрение системы бронирования рабочих мест), полную поддержку и обслуживание. 

Спрос на помещения shell&core сегодня находится около нулевой отметки, поэтому кажется, что в ближайшее время наступит эпоха «большого ремонта», когда собственникам так или иначе придется адаптировать помещения под изменившиеся требования арендатора. 

На основе нашего опыта реализованных за 2,5 года проектов мы провели анализ, как изменился CAPEX по офисам. 

Пандемия и сопутствующие ей экономические последствия в виде ослабления рубля, удорожания логистики, дефицита части комплектующих привела к тому, что стоимость реализации проектов, включая проектирование, строительно-монтажные работы, IT, мебель и инвентарь выросла на 18%. Под влиянием кризиса 2022 года эта стоимость выросла еще на 20% относительно пандемийных показателей, а в общем рост составил 43%. 

Наиболее драматичная ситуация в IT-составляющей – стоимость оборудования, необходимого современному офисному пространству, за 2 кризиса выросла в 5 раз. Основной рост пришёлся на пандемию и был вызван дефицитом полупроводников. В этом году к глобальному дефициту добавился фактор прекращения поставок рядом вендоров, поэтому цены на оборудование с лицензиями, которое уже находится в России, продолжают расти. 

Мебель и инвентарь в общей сложности выросли на 60%, при этом основной рост случился еще в пандемию, а текущий кризис почти ничего не прибавил к стоимости. Поменялись рынки поставок, например, востребованными являются Словения и Дубай, а основным конкурентными преимуществами сегодня стали скорость выполнения заказа и способность поставщика гарантировать сам факт поставки. 

Строительно-монтажные работы в пандемию показали рост около 10%, а в этом году увеличились еще на 17%. Помимо очевидного роста стоимости черновых и отделочных материалов, растет стоимость рабочей силы. 

В общем и целом, стоимость реализации проекта офиса с отделкой, оборудованием и мебелью сегодня выросла до примерно 70 000 – 75 000 рублей за кв.м. Однако это стоимость, к которой приходит профессиональный оператор с большим объемом реализованных проектов. Если ремонт не является постоянным видом деятельности, то эта цифра может легко перейти за 100 000 рублей за квадратный метр, при этом результат может быть не предсказуем. 

Переложить эти затраты на арендаторов в текущей ситуации не получится. Из рынка собственника мы резко перешли в фазу рынка арендатора, и роста ставок в краткосрочной перспективе ждать не приходится. У арендатора будет выбор, например, только в сервисных офисах и коворкингах Москва-Сити, согласно нашим подсчетам, в ближайшее время будет свободно около 4 000 рабочих мест. И это уже готовые проекты под управлением профессиональных операторов. 

Для того, чтобы удовлетворить запрос арендатора, собственнику придется снижать свои ожидания по доходу от базовой ставки аренды, беря инвестиции в отделку на себя. Логичным шагом для оптимизации этих затрат будет привлечение сервисного оператора, который может быстро и качественно подготовить помещение к сдаче в аренду по собственным уже разработанным стандартам, а в дальнейшем обеспечить необходимый сервис для арендатора. 

Еще одним перспективным направлением может стать сотрудничество с девелоперами, предлагающими офисные площади для продажи. Реализация проекта отделки и добавление сервисной составляющей от профессионального оператора будет способствовать повышению качества и ликвидности площадей, приобретаемых для собственных нужд или в качестве арендного бизнеса.