Коммерческая недвижимость не оправилась от пандемии — дефицит на рынке складов и офисов уже начал сказываться на себестоимости розничных товаров. Вакантность в торговых центрах бьет рекорды, а гостиницы заполнены чуть больше чем наполовину. Другие сегменты рынка коммерческой недвижимости в 2022 году ожидает рост ставок аренды.

Эксперты прогнозируют, что в течение всего 2022 года аренда складов и офисов продолжит дорожать. Восстановление гостиничного рынка, стрит-ретейла и торговых центров останется в прямой зависимости от пандемийных ограничений.

Склад диктует цены

В пандемию обострился дефицит качественных складов — растущему бизнесу онлайн-ретейлеров требовалось расширяться. В результате ставка аренды подскочила за год на 25% и составила 5300 рублей за квадратный метр в год, подсчитали специалисты S.A. Ricci. И это не предел: по прогнозам компании, ставка вырастет до уровня 5500 рублей уже в I квартале 2022 года. Эксперты JLL и Knight Frank призвали быть готовыми к ставкам на уровне 6500 рублей к концу 2022 года (то есть рост может превысить 20%). 

Дисбаланс на рынке складов начинает сказываться на кошельке обычного посетителя торговых центров. Затраты на аренду складов и логистику отразятся на конечных потребителях и рост цен на одежду и обувь продолжится, прогнозирует президент сети магазинов одежды Baon Илья Ярошенко. Ретейлеры вынуждены пересматривать цены для сохранения рентабельности бизнеса, отмечают представители пресс-службы Melon Fashion Group. 

Дальнейшее повышение ставок аренды, безусловно, отразится на бюджете арендаторов, а это так или иначе будет перенесено на конечного потребителя, отмечает директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

Новые склады строятся. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин ожидает в 2022 году рост ввода в Московском регионе на 40%, до 1,7 млн кв. м. CBRE прогнозирует, что за год появится 3-3,3 млн кв. м складов по всей стране, из них почти две трети придется на столичный рынок, остальные — на региональные. Эксперты Colliers осторожнее: по их данным, в Московском регионе ввод новых складских площадей ожидается на уровне 1,2 млн кв. м. «Это не поможет вывести рынок из состояния дефицита», — отмечает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.

Такое положение рынка недвижимости привлечет на него новые инвестиции, считает старший директор, глава департамента инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Ирина Ушакова. По ее оценке, вложения будут перераспределены следующим образом: жилой сегмент сократится с половины до четверти от общего количества инвестиций в недвижимость, а доля вложений в коммерческую может вырасти с 50% до 75% за счет сильного офисного рынка и благодаря продолжению бума в складском сегменте. Хотя в целом дополнительного притока денег на рынок недвижимости эксперт не прогнозирует: общий объем инвестиций останется на уровне 2021 года — порядка 390 млрд рублей, полагает Ушакова.

Дефицитные офисы

В 2022 году на офисном рынке сохранятся дефицит и высокий спрос, продолжится рост ставок, говорит старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее оценке, доля свободных офисов класса А сократится до уровня 7-7,5% (сейчас ставка составляет 8%).  Это будет минимальное значение за 14 лет.

Все опрошенные эксперты ожидают, что в следующем году ставки аренды офисов вырастут. CBRE подсчитали, что сейчас средневзвешенная ставка в классе А составляет 25 800 рублей за квадратный метр в год, компания ожидает в 2022-м рост в 10%. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша тоже ожидает 10% роста, уточняя, что максимально эта тенденция будет заметна в классе А, расположенном в центральной локации.

Ввод новых офисных площадей будет высоким, но дефицит все равно сохранится, прогнозируют эксперты. Объем ввода в 2021 году был на уровне 620 000-640 000 кв. м, а прогноз в 2022 году — 600 000-650 000 кв. м, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. У CBRE схожие данные по прошлому году — 650 000 кв. м, но прогноз на 2022 и 2023 годы даже более оптимистичный — 600 000-800 000 кв. м ежегодно. Международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина прогнозирует, что в 2022 году введут порядка 500 000 «квадратов».

Часть спроса может перетечь в гибкие офисы, считает Алексей Новиков из Knight Frank. По его данным, объем сделок в гибких офисах в 2021 году составил порядка 90 000 кв. м, что почти в три раза выше результата 2020-го и в два раза выше доковидного 2019 года. В этом году таких сделок может стать еще больше. 

Торговые центры открываются пустыми

«Новая реальность такова, что многие девелоперы с осторожностью заходят в крупные проекты с длинными сроками окупаемости и не готовы инвестировать в большие ТРЦ», — говорит Новиков. 

По итогам года в Москве открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью (GLA) 359 600 кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года — 261 600 кв. м ), подсчитали специалисты Knight Frank. Уровень вакансии в торговых центрах столицы достигает 15% (+3,2 п. п. относительно аналогичного показателя 2020 года).

По прогнозам Knight Frank, в 2022 году в России планируется к вводу 844 800 кв. м GLA торговой недвижимости, что на 12,8% меньше, чем в 2021-м. По оценке директора департамента торговой недвижимости JLL Полины Жилкиной, на 2022 год в России заявлено около 900 000 кв. м, но открытие части объектов может быть отложено на более поздний период. ТЦ на окраинах городов или в удалении от жилой застройки или точек притяжения будут сдавать свои позиции, прогнозирует директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

Арендные ставки в торговых центрах остаются на уровне 2020 и 2021 годов, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева. По ее данным, максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли. В действующих проектах с высоким трафиком они могут достигать 120 000 рублей за квадратный метр в год. Минимальные ставки (4000-8000 рублей за квадратный метр в год) устанавливаются на помещения площадью более 2000 кв. м для якорных арендаторов.

Продолжаются напряженные переговоры между арендодателями и арендаторами. Фиксированные ставки постепенно сменяются процентом с оборота, но арендаторы жалуются, что собственники торговых центров с большим трудом соглашаются на смягчение условий. Для фитнес-центров, например, переход на процент от оборота минимален, только 10% собственников согласились на него, говорит владелец сети фитнес-клубов Drive Fitness Роман Вальчук.

«Многих арендаторов удерживает в ТЦ только долгосрочный договор без возможности расторжения», — отмечает директор департамента управления недвижимостью ГК «Шоколадница», генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. 

Владельцы ТРЦ ведут себя так, потому что у них самих есть обязательства перед банками, добавляет основатель Hurma Management Group Дмитрий Левицкий.

«Им есть на что жить»

По данным компании Colliers, вакансия в торговых коридорах в пределах Бульварного кольца достигла к концу года максимального значения за несколько лет — 13,7%. На некогда самых популярных Тверской и Тверской-Ямской улицах она еще выше — 26,2%. 

В Москве сегмент стрит-ретейла в основных торговых коридорах начнет восстанавливаться только к середине 2022 года, поскольку на нем существенно сказались пандемийные ограничения. К таким выводам пришли аналитики Knight Frank.

Спрос со стороны арендаторов сохранится на уровне 2021 года, поэтому значительного сокращения вакансии не ожидается, добавляет руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве Юлия Назарова. По ее словам, часть помещений пустует уже больше года. Это связано с закрытием операторов, ориентированных на туристический трафик и несетевых ретейлеров, а также с программой оптимизации банков. 

Однако арендаторы указывают, что частично вакансия объясняется нежеланием собственников помещений учитывать ситуацию и смягчать условия.

«Несмотря на то что арендодатели шли навстречу в первую волну, в дальнейшем арендных каникул больше не было, более того, ряд владельцев помещений проиндексировали ставки, — рассказывает управляющий партнер и генеральный директор Ginza Project Moscow Максим Ползиков. — Переговоры проходили с разной степенью успешности, но не всегда удавалось договориться о приемлемых условиях. Многие из-за этого были вынуждены закрыться». 

Левицкий из Hurma Management Group добавляет, что наименьшую сговорчивость проявляют владельцы дорогих объектов на Тверской. «Их недвижимость может пустовать хоть год, хоть два — им без разницы. Им есть на что жить», — сетует Левицкий.

Номера дорожают 

По данным Cushman & Wakefield, за год номера в качественных отелях Москвы подорожали на 22%, средняя стоимость номера составила 6315 рублей. Аналитики JLL оценили ее в 6930 рублей, а рост за год — в 21,8%.

«Повышение цен было вынужденным, оно связано с ростом операционных расходов и инфляцией, — говорит директор департамента гостиничного бизнеса JLL Яна Уханова. — Отельерам приходится как-то объяснять постояльцам, что отель все тот же, ажиотажного спроса нет, но платить надо больше». 

Средняя загрузка отелей в 2021 году составляла 60,5%, подсчитала партнер, глава департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко. В JLL ее оценили в 61%.

По прогнозу Cushman & Wakefield, 2022 год может стать очень похожим на 2021-й для гостиничного рынка. Возможность восстановления спроса за счет внутреннего туризма почти исчерпана, а возобновление иностранного турпотока пока не ожидается.