Для проведения процедуры перевода потребуется само помещение, оформленное в собственность, которое должно располагаться на первом или втором этажах, если на первом уже существует коммерческая недвижимость (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). В помещении должна быть возможность устройства входа с улицы, независимо от входа через подъезд. В ряде случаев бывает, что такой вход уже есть и это облегчает задачу перевода жилого помещения в нежилой фонд. В переводимом помещении не должно быть зарегистрированных лиц и каких бы то ни было обременений.

Шаг за шагом

1. Как всегда, всё начинается с проекта, в котором прорабатывается будущая перепланировка помещения в соответствии с требованиями контролирующих инстанций к нежилым помещениям. Проконсультируют по этим вопросам специалисты районного «Роспотребнадзора» и «Госпожнадзора». Вопросы обустройства отдельного входа контролирует отдел архитектуры в районной администрации. На некоторые вопросы вам бесплатно ответят в компаниях, занимающихся согласованиями перепланировок и переводом жилого помещения в нежилой фонд. Проект должны выполнить профессионалы со свидетельством СРО о допуске к проектированию. Если проект готов, то вышеуказанные инстанции должны его завизировать, то есть согласовать. Важным моментом является, затрагивают ли интересы соседей проектируемые изменения в помещении и снаружи. Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, собственник переводимого помещения должен получить согласие других собственников через решение общего собрания и оформления протокола по этому вопросу. Далее нужно обратиться в БТИ для определения стоимости перевода в нежилое.

2. Необходимо подготовить и предоставить следующие документы:

- заявление (2 экземпляра),

- паспорт собственника помещения,

- проект перепланировки (2 экземпляра),

- документы о праве собственности на помещение (оригиналы и копии),

- справка из ДЭЗ, ЖЭК, управляющей компании о предназначении помещений, расположенных рядом с переводимым, а также техническое заключение о состоянии здания,

- заключение СЭС, заключение «Госпожнадзора»,

- выписка из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц,

- выписка из технического паспорта здания и поэтажный план (необязательно, так как организация, которая осуществляет перевод в нежилое, может запросить её самостоятельно, согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ),

- выписка из решения собрания ТСЖ, в котором предполагается вывести квартиру из жилого фонда.

3. Наступила пора представить документы в административный орган, который выдаст расписку, о том, что документы сданы. Срок рассмотрения - 45 дней, документы принимаются бесплатно. После этого вы получаете уведомление с разрешением перевода в нежилое указанного помещения или об отказе в переводе. Последнее можно обжаловать в суде или у руководителя организации, выдавшей документ.

4. Настал период работы в помещении по его перепланировке и переустройству. После окончания работ необходимо получить акт приёмочной комиссии, созданной органом местного самоуправления. Акт можно получить в течение 2 месяцев бесплатно. Необходимо внести изменения в технический паспорт здания, для чего вызвать техника БТИ и заказать выписку.

5. Следующий шаг – регистрация в «Росреестре» (можно – через МФЦ). Здесь такой пакет документов:

- заявление,

- паспорт,

- квитанция об оплате госпошлины,

- документы БТИ и кадастровый паспорт (могут запросить самостоятельно),

- акты и документы по согласованиям с копиями.

После этого в течение нескольких дней вы получаете выписку из ЕГРП и становитесь собственником, переведённого в нежилое, помещения.

И наоборот: из нежилого – в жилое

Требования при переводе коммерческой недвижимости в жилую таковы:

- помещение должно находится в жилой зоне (территория промзон не подходит),

- несущие стены и другие элементы помещения не должны быть деформированы или разрушены,

- все параметры помещения должны соответствовать стандартам (высота потолков, ширина дверных проёмов, высота ступеней и т.д.),

- подключение ко всем коммуникациям (газ, вода, канализация, электричество),

- соответствие оборудования и механизмов (вентиляция, вытяжка) санитарным нормам по шуму и вибрации,

- температурный режим не ниже 18 градусов в зимнее время,

- исключение возможности подтопления.

- помещение выше пятого этажа требует наличия лифта,

- соответствие нормам пожарной безопасности,

- соблюдение стандартов освещённости,

- пол помещения должен быть выше уровня земли,

- над помещением не должно быть кухонь и санузлов,

- соответствие уровня шума, вибрации, загрязнения воздуха экологическим стандартам.

При соблюдении всех вышеуказанных норм можно осуществить перевод нежилого или коммерческого помещения в квартиру.

В процессе перевода возникают вопросы стоимости всех согласований и действий. Существует комиссия по управлению жилым фондом и приватизации, которая определяет стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд в данном районе и предоставляет протокол. Кроме этих расходов могут потребоваться нотариальные траты, а также расходы на справки и выписки.

В наше время много вопросов возникает по возможности перевода апартаментов в жилой сектор, но этот процесс требует изменений в законодательстве, так как комплексы апартаментов, внешне соответствующие жилому, на самом деле являются коммерческой недвижимостью, близкой по формату гостиницам. Владельцам апартаментов проще использовать свои помещения в качестве офисов или выставочных залов. Единственным препятствием может быть контроль за потоком посетителей со стороны охраны комплекса, чтобы поток людей не мешал другим владельцам апартаментов.

Обращаться ли к профессионалам?

Рынок услуг в сфере перевода в нежилое и перепланировок помещений давно сформировался в городах России. Этим занимаются и риэлторские компании, и юридические фирмы, и индивидуальные предприниматели. Услуги специалистов востребованы и дороги, но, если вам физически некогда бегать по инстанциям за согласованиями, конечно лучше обратиться к профессионалам, имеющим выходы на чиновников разных уровней и возможность ускорения процессов в деле перевода жилого помещения в нежилой фонд и наоборот. Но контролировать процесс всё-таки нужно самому.