Сегмент производственно-складской недвижимости, известной как light industrial, в столичном регионе развивается быстрее, чем ожидали аналитики. Один из моторов этого развития — деятельность московских властей, которые сносят старые промзоны и заставляют девелоперов создавать рабочие места в жилых районах. Спрос на light industrial уже сейчас превосходит предложение. Сколько могут заработать инвесторы на вложениях в этот формат и откуда взялся такой объем спроса на него — разбирался Forbes.

Даже в узком кругу профессионалов рынка недвижимости далеко не все имеют четкое понимание того, что представляет собой light industrial, — это отметили большинство опрошенных экспертов. Осенью 2022 года компания NF Group разработала классификатор таких объектов, с которым ознакомился Forbes. Согласно ему, к недвижимости light industrial относятся современные качественные производственные помещения класса А и В, поделенные на блоки площадью от 100 до 1700 кв. м. Каждый блок на 90% представляет собой производственно-складскую площадку и на 10% — помещение с административной функцией. Проще говоря, это склад или небольшое производство с пристроенным к нему офисом. Разделение на блоки является ключевой особенностью формата.

Рояль в кустах

Light industrial долго не выделяли в отдельный сегмент. Осенью прошлого года участники рынка оценивали общую площадь уже существующих проектов в московском регионе очень скромно — от 60 000 до 120 000 кв. м. Весной 2023 года оценка выросла почти вдвое. «На 14 апреля 2023 года наш отдел аналитики выявил около 30 проектов формата light industrial  в Московском регионе, — рассказывает управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров. — Среди них уже построено 300 000 кв. м, в процессе реализации — 154 000 кв. м, в процессе проектирования — 492 000 кв. м». «Суммарная площадь существующих объектов превысила 290 000 кв. м», — подтверждает член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. 

«Общий объем существующего предложения площадей формата light industrial в Московской области по итогам первого квартала 2023 года составил 227 000 кв. м, около 177 000 кв. м находятся на стадии строительства, кроме того, на стадии проектирования или планирования — еще около 667 000 кв. м площадей», — говорит партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. 

Расхождение с данными полугодовой давности вызвано тем, что отношение к light industrial очень долго было скептическим, и большинство аналитиков не следило за объектами такого формата. «Это как с районными торговыми центрами: сначала их считали неформатом, а теперь они — главный драйвер рынка», — объясняет брокер, работающий с коммерческой недвижимостью. «База постоянно актуализируется», — уточняет представитель консалтинговой компании.

«Скептическое отношение могло быть вызвано тем, что раньше эта часть рынка не была так освоена федеральными игроками, как рынок складов класса А, — рассуждает Бумагин. — Данный формат активно реализуется достаточно давно, но не в таких объемах, как последние три-четыре года».

Спрос на миллионы

Участники рынка, работающие с форматом light industrial, сходятся на том, что спрос уже превышает имеющееся предложение, включая проектируемые проекты, и в дальнейшем будет только расти. «Заполняемость существующих проектов находится на уровне 95%, — отмечает  Фомиченко. — Кроме этого, ввиду небольшого объема предложения отмечается спрос на площади, находящиеся в активной фазе строительства».

«На одном из объектов покупатели готовы брать вторую очередь, находящуюся на этапе проекта, причем за ту же цену, по которой заключались сделки на последние лоты почти готовой первой очереди», — удивляется CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа. «Спрос на проекты light industrial высокий и на сегодняшний момент в разы превышает объем доступного предложения, — соглашается директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК Александр Манунин. — За шесть месяцев с момента старта продаж в промышленном парке «Бутово» мы получили запросы на общую площадь около 2 млн кв м».

Потенциальный объем спроса в квадратных метрах высок, но из-за «молодости» формата точные цифры назвать трудно, говорят собеседники Forbes. «Мне кажется, сейчас его никто не может точно оценить, но, по моим ощущениям, 150 000-300 000 кв. м в год рынок сможет поглощать», — полагает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев.

«Спрос есть, по ощущениям, его хватит на несколько сот тысяч метров», — добавляет коммерческий директор девелоперской компании «Первый базис» Роман Фотиев.

Ряд экспертов говорят уже не о тысячах, а о миллионах квадратных метров. «Объем спроса в настоящий момент соотносим или даже превосходит объем всех существующих и заявленных проектов, — уверен генеральный директор девелопера складов ГК «Ориентир» Андрей Постников. — То есть он может составлять 1,5 млн кв. м».

«В Москве внутри МКАД потенциальный спрос составляет 300 000-400 000 м в год, — подсчитал Нумеров из Skladman USG. — В Подмосковье — тоже 300 000-400 000 м в год. Итого консервативно по Московскому региону — 500 000-600 000 в год. До 2030 года нужно построить 5-6 млн кв. м, чтобы удовлетворить текущий спрос. Спрос будет расти».

Нужен всем

Амбициозные прогнозы потенциального спроса собеседники Forbes объясняют широким кругом пользователей формата light industrial, меняющимися требованиями рынка и интересом со стороны инвесторов. Light industrial используются не только как склады, но и как производственные площадки, шоурумы и даже офисы.

«Новые бизнесы, проекты и ниши на старых площадях едва ли возникнут, — иронизирует Туа из Herzen. — Всем нужны ровные полы, бетон-антипыль, возможность установки стеллажей, современные ворота в достаточном количестве, современная инженерка. Как и BigBox класса А не чувствует конкуренции с устаревшим фондом, так и LI не является прямым конкурентом для устаревшего фонда».

«Ключевым генератором спроса для подобных площадок выступает малый и средний бизнес, чаще всего производственный. Он переезжает из морально устаревших советских фондов в новые локации, которые позволяют более рационально использовать занимаемые площади», — отмечает Бумагин из IBC Real Estate.

«Среди резидентов отмечаются компании из легкой промышленности,  были сделки аренды с оптовыми поставщиками, кроме того, есть и наукоемкие предприятия, деятельность которых заключается в синтезе искусственных алмазов, производстве силиконов, — перечисляет Фомиченко из NF Group. — В единичных случаях арендаторами выступают ЦОДы. В одном из логопарков компания — производитель грузовых автомобилей разместила тренинговый центр с демонстрацией грузового автомобиля внутри блока».

«Если вы хотите открыть небольшой интернет-магазин и вам нужен склад-офис, light industrial  — идеальная история, — говорит директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. — Если вы оказываете сервисные услуги, вам нужен офис, он же склад, он же, например, шоурум, — light industrial тоже подходит».

«Треть наших клиентов — это НИОКР-подразделения крупных российских компаний, другая треть — это те, кто сами производят оборудование: теплоснабжение, микроэлектронику, станки, запорную арматуру — и торгуют своим оборудованием, им важна представительская функция», — перечисляет Фотиев из «Первого базиса».

«До половины обращений приходит от производственных компаний, — говорит Манунин из ПИК. — Формат light industrial подходит для размещения любых видов легких производств, поэтому распределение спроса в отраслевом разрезе равномерное. Выделить можно, например, производство и сборку оборудования, производство товаров народного потребления, пищевое производство, медицину и фармацевтику, производство одежды».

«Очень приблизительно разбивка такая: 50% спроса — это покупки под производство, 20% уходит в аренду производственникам, сервисным компаниям и логистике, а еще 30% покупают инвесторы», — подсчитал Перфильев из Ghelamco.

Большинство собеседников Forbes тоже отметили высокую долю инвесторов среди покупателей объектов light industrial.

Лучше стрит-ретейла

Инвесторы, по словам опрошенных экспертов, «распробовали» формат light industrial и теперь представляют отдельную группу, формирующую спрос на покупку таких помещений, или даже непосредственно участвуют в финансировании строительства. «Склады — это новый черный, лайты — это новая нефть», — говорит один из таких оптимистично настроенных инвесторов.

«Инвесторы, которые покупают блок за 90 000 рублей и продают за 120 000 рублей, могут заработать только на быстрой спекулятивной сделке. Если сделка пройдет за три-шесть месяцев, это будет очень выгодно, хотя в абсолютном значении доход получится небольшой, — объясняет основатель и президент инвестиционного клуба «Деньги» Андрей Любунь. — Максимальная же маржа кроется в возможности купить недорого землю — на торгах или у владельца, которому она не нужна [и построить объект]. Тогда, при условии, что строительство будет стоить в районе 50 000 рублей за квадрат, а цена продажи — порядка 100 000, получится самая выгодная история».

«Инвесторы, профинансировавшие стройку нашего объекта в Санкт-Петербурге, получили большую доходность, чем инвесторы, купившие уже готовые помещения, — добавляет Фотиев из «Первого базиса». —  В обоих случаях доходность была существенно выше 10% годовых. Плюс база инвесторов достаточно широка, так как размер чека на покупку помещений начинается с 30 млн рублей, а инвесторов на такой чек достаточно много».

«В отличие от традиционной складской недвижимости большинство девелоперов предлагают на продажу блоки light industrial, их размер не превышает 1500 кв. м, они доступны частным инвесторам, — поясняет Фомиченко из NF Group. — Помимо дохода от сдачи в аренду, инвесторам можно заработать на росте стоимости квадратного метра, купив блок на ранней стадии строительства и реализовав его после ввода в эксплуатацию».

«Если сравнивать с торговыми помещениями, то light industrial лучше, потому что спрос стабильный, а доходность выше, — уверен Лубунь. — Там, чтобы получить доходность выше 10%, надо быть очень хорошим экспертом, а с ходу человек, скорее всего, купит помещение, которое будет давать 8% годовых. А light industrial может дать и 11%, и 12%, и даже больше, если человек разбирается и купит удачный проект. Это выгодно».

Среди инвесторов есть и скептики, свое отношение к light industrial они обосновывают новизной формата и тем, что продающиеся в мелкую нарезку помещения не интересны крупным институциональным собственникам. «Покупка склада в проекте light industrial с целью сдачи в аренду пока является новинкой для частных инвесторов, я думаю, что должно пройти определенное время, чтобы этот инвестиционный инструмент получил популярность, — рассуждает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев. — Сейчас частные инвесторы в этом секторе выбирают для вложений складскую недвижимость в форме коллективных инвестиций (ЗПИФы), а не в форме приобретения физического актива — склада формата light industrial».

«Большие склады «поделились славой» с light industrial, поскольку в голове люди никак эти сегменты не разделяют, для них это все — склад», — возражает Любунь. «Во многих проектах реализация происходит через продажу помещений блоками без арендаторов, — добавляет инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. — С таким подходом в настоящий момент невозможно сформировать продукт, интересный инвестиционным компаниям».

Девелоперы с этим не согласны. «Мы считаем, что подобные объекты могут быть интересны крупным компаниям и фондам, которые могут зайти в проект на этапе проектирования строительства, — подчеркивает исполнительный директор «ГЛ – строй» Евгений Панов. — Также мы рассчитываем, что малые лоты могут быть приобретены физлицами в виде альтернативы покупки квартиры».

Склады в городе

Формат light industrial планируется строить и в черте города. Они уже существуют: технопарк Pererva от KR Properties и промышленный парк «Бутово» от ПИК на территории Москвы уже построены. Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что запрос на развитие формата в черте города есть и со стороны пользователей, и со стороны московских девелоперов, которые должны создавать в своих проектах новые рабочие места.

«Хороший пример — ПИК. Проект в Бутово планировался в том числе благодаря налоговым льготам при комплексном освоении территории, — отмечает Туа из Herzen. — В Москве внутри МКАД нет коммерческого тренда на возведение LI технопарков в черте города, вот Новая Москва, как и  районы с хорошей транспортной доступностью, имеют преимущества в сравнении с удаленными от МКАД и  общественного транспорта объектами».

«Жилые девелоперы заинтересованы в реализации проектов в Новой Москве и внутри МКАД, там и появится в ближайшие годы большинство объектов», — соглашается Перфильев из Ghelamco.

«Отдельная тема — программа комплексного развития территорий (КРТ), — говорит Фотиев из «Первого базиса». — Сейчас она еще мало проявлена. Мы ожидаем, что город вынесет [на торги] огромные площадки, и пользователям, которые сейчас сидят в помещениях на площадках под развитие, нужно будет куда-то переехать. Кто-то поедет в light industrial за МКАД, чтобы не сильно увеличивать собственные издержки. Более платежеспособные компании будут арендовать у нас, в городских технопарках».

«Какая-то доля объектов light industrial может быть представлена в черте города. По опыту реализации промышленного парка «Бутово» мы видим, что этот формат востребован, — рассказывает Манунин из ПИК. — Городское расположение имеет ряд преимуществ в первую очередь с точки зрения возможности подключения к мощным центральным сетям и доступности общественного транспорта. Последний позволяет легко привлекать персонал, в том числе высококвалифицированный, снимает необходимость организации дополнительного транспорта».

«Строить light industrial в черте города нужно по нескольким причинам, — говорит  управляющий партнер RRG Денис Колокольников. — Существующие промзоны в Москве ликвидируются под строительство жилья, при этом мелкие предприятия и логистические элементы теряют специализированное пространство для работы. К тому же нельзя все склады вынести за МКАД — есть целый ряд категорий, функционально необходимых именно внутри города: склады последней мили, self storage, dark-форматы — дарк-сторы и дарк-китчены».

«Город не любит чисто складские проекты, считает, что они деклассируют окружающее жилье, притягивают мигрантов и большегрузный транспорт, — сетует Нумеров из Skladman USG. — Но вы видели архитектуру современных комплексов формата light industrial? Это совсем не угрюмые коробки из сэндвич-панелей с очередью мигрантов возле них».

В презентациях проектов Light Industrial, с которыми ознакомился Forbes, действительно часто присутствует слайд, посвященный фасадным решениям, которые призваны сделать объект «красивым» и «городским». «Light industrial — это продукт нового поколения, который может быть органично интегрирован в городскую среду, — рассуждает Манунин. — Резиденты таких проектов располагают в них не только производство, но и клиентскую зону, торговый зал, шоурум. Поэтому в наших проектах экстерьер зданий отличается от типичного представления о промзоне, а территория должна быть приспособлена для того, чтобы по ней передвигались люди, а не только фуры».

«Клиенты платят за качество, в том числе и  эстетическое», — лаконично резюмирует Фотиев.