Двери магазинов западных ритейлеров пока остаются закрытыми, кинокомпании отменяют показы – и это уже ударило по трафику ТЦ, а в перспективе может изменить ландшафт сегмента торговой недвижимости. От девелоперов ждут снижения ставок. Под особым давлением – крупные ТЦ, которые ощутили падение трафика еще на фоне пандемии. Только 30–40% ТЦ в Москве сейчас являются успешными и устойчивыми, по оценке Дениса Колокольникова, управляющего партнера девелоперской компании RRG. Какие ТЦ продолжат работать и приносить прибыль, а каким суждено закрыться, обсудили участники спикеры мероприятия «Вторники РГУД: будущее торговой недвижимости – моллы vs районные ТЦ». В этой статье – основные точки зрения спикеров.

Реконцепция нам поможет

Один из сценариев — это трансформация торговых центров в МФК, либо реконцепция. Как показывает опыт западных коллег, в рамках молла себя прекрасно чувствуют медицинские центры (которые занимают большие площади и при этом генерируют трафик), термы и другие арендаторы категории «Здоровье».

Как отмечает Наталья Коротаева, управляющий группой объектов ADG, «посещаемость кинотеатров падает, и как вариант мы рассматриваем их замену на фитнес-центры. Тренд на спорт и ЗОЖ в районниках работает очень хорошо, один из наших операторов фитнеса уже расширяется». Таким образом, часть торговых центров, даже малых форматов, вскоре может стать ЗОЖ-центрами. Тренд поддерживает и изменение потребительского поведения: сокращение трат на одежду, рациональное потребление и повышенное внимание к спорту, здоровью (что дополнительно подстегнула пандемия) и образование.

Тех, кто вовремя не озаботился реконцепцией, ожидает менее утешительный сценарий – снос. По словам Дениса Колокольникова, в прошлом году 8 ТЦ в Москве приобрели жилищные девелоперы, которые хотят на их месте построить современные здания с жилой составляющей. Это выглядит вполне реальным вариантом для тех городов, где уровень насыщенности торговыми площадями уже достаточно высокий. Как отмечает председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор IDEM Екатерина Гресс, «обеспеченность в некоторых городах предельная, как например, в Самаре, там девелоперы уже конкурируют сами с собой. Ситуацию осложняет то, что мы выжили покупателя в сегмент электронной торговли».

Но если объект все же уйдет в реконцепцию, то кто заполнит опустевшие площади?

Не турками едиными

Сейчас многие активно обсуждают турецкий ритейл, однако активных шагов со стороны турецких марок пока не наблюдается.

«Многие уповают на турецкие бренды, но они не спешат занять наши ТЦ: просят отделку, определенные инвестиции», – комментирует Денис Колокольников. По мнению Эдуарда Тишко, генерального директора LCM consulting, экономически турецкие бренды максимально заинтересованы в развитии на территории России, однако их останавливает политический контекст. Но эксперт уверен, что со временем экономика пересилит.

Пока турецкий ритейл не занял опустевшие после ухода западных игроков площади, российские девелоперы изучают и другие варианты. Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан, отмечает, что в Татарстане рассматривают сотрудничество с узбекскими брендами, качество которых приятно удивило делегацию, съездившую в Узбекистан.

Одновременно с этим, по инсайдерской информации, западные бренды, «покинувшие» российский рынок, не готовы сдаться: крупные ритейлеры будут отделяться от материнских компаний и продолжат развивать бизнес в России, считает Денис Колокольников. Часть из них уже сменили названия, что по мнению экспертов, вряд ли отпугнет посетителей.

Выживут только районники?

Безусловно, текущая ситуация — уход западных ритейлеров или временная приостановка деятельности, больнее всего ударила по региональным и суперрегиональным ТЦ: там самый высокий процент вакансии и закрытых дверей, что в итоге отражается и на работающих арендаторах. Например, уровень вакансии в «Мега Казань» — порядка 60%. А что же в районниках?

Наталья Коротаева отмечает, что в портфеле ADG Group из 400 операторов на данный момент закрыто только 2. Елена Стрюкова комментирует: «Две недели назад у меня было закрыто только 12% площадей, после открытия брендов LPP, вакансия составляет 0,9%. При этом посещаемость — 97% к февралю, а к прошлому году +12%». По словам Александра Шарапова, в Санкт-Петербурге районники тоже чувствуют себя хорошо, посещаемость выше, чем в 2019 году, до пандемии — народ устал сидеть по домам.

Интересно, что девелоперы малых ТЦ изменили своей отношение к ИП, которые всегда были болью в силу недостатка профессионализма, а в текущей ситуации стали преимуществом и обеспечили баланс стабильности для собственников.

Что касается нового строительства, то эксперты и здесь делают ставку на малые ТЦ. «Ритейл теперь уходит в города с населением в 100 тыс. жителей, а кто-то – и в города с населением 50 тыс. жителей. Западный ритейл приходит туда не всегда, но российский готов развиваться в этих городах. Там можно строить объекты площадью 10 тыс. кв. м, или 5 тыс. кв. м, такие проекты могут быть оперативно заполнены, и для их строительства не нужно большого привлечения денежных средств: торговый центр общей площадью 7 тыс. кв. м потребует 250 млн руб. инвестиций. При этом в малых городах не нужно изощряться с точки зрения архитектуры, здесь нет конкуренции и окупаемость действительно впечатляет», – отмечает Эдуард Тишко.

Таким образом, наиболее интересными вариантами для инвесторов на данный момент являются малые торговые центры в ненасыщенных ритейлом небольших городах. Что касается больших городов и крупных форматов, то выживут по традиции сильнейшие.