10 лет назад владеть нежилым помещением на первой линии Тверской улицы было выгодней, чем собственной нефтяной скважиной. Арендаторы выстраивались в очередь, какую цену бы ни заломил собственник. Купить квадратные метры было практически невозможно — никто не желал с ними расставаться. Но пандемия и вызванный ею экономический кризис все перевернули: за два года, с 2019-го по 2021-ый, количество свободных помещений на Тверской выросло почти втрое, ставки аренды снизились на 6%.

Проблемы не только у Тверской. По данным Colliers International, с которыми ознакомился Forbes, во II квартале 2021 года средний уровень вакантности в московском стрит-ретейле вырос на 4% в годовом выражении. «В июле 2021 года сохраняется большой объем вакантных помещений формата стрит-ретейл практически на всех торговых коридорах Москвы — порядка 131 000 квадратных метров. Увеличение вакантности зафиксировано по всем направлениям в среднем в пределах 1,7–3,6%», — рассказывает директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина.

Летом казалось, что все наладится. «Весной возможность третьей волны пандемии активно не обсуждалась, и настроения на рынке были достаточно позитивными, что дало толчок к заполнению некоторых локаций в центральном стрит-ретейле», — говорит руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Несущественно, но вакантность начала сокращаться на рубеже весны-лета, дав полпроцентное снижение, отмечает заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. По ее словам, это было первое сокращение вакантности в стрит-ретейле с начала пандемии.

Но тренда не получилось. 28 июня мэр Москвы Сергей Собянин ввел новые ограничения для кафе и ресторанов. «Новое ужесточение антиковидных мер в июне-июле замедлило наметившиеся ранее позитивные тенденции в связи с ограниченными возможностей размещения посетителей на верандах и низким числом вакцинированных граждан», — говорит Козина.

С Тверской на Маросейку

Пандемия показала, что некоторые улицы города оказались более жизнестойкими, чем другие. Спрос, например, активно восстанавливался на Маросейке и на Арбате, отмечают Дивина и Козина. Напротив, рост вакантности наблюдался на улицах Никольская, Мясницкая, Тверская, Столешников переулок и в Камергерском переулке. Эксперты JLL конкретизируют, что на «ресторанных» улицах вакантность сократилась на 1,2% (составив 12,4%), а на улицах с фешен-направленностью (где располагаются в основном бутики) выросла на 4% (до 17,2%, что является максимальным значением с 2016 года).

По данным JLL, заполнялись вакантные помещения во II квартале в основном представителями food and beverage (еда и напитки) — 65% открытий на «ресторанных» улицах пришлось именно на профильный для локаций тип арендаторов. Открылось много новых «морских» ресторанов и баров.

«На Никольской сразу несколько исторических зданий находятся на реставрации еще с 2019 года, что негативно сказывается на имидже и привлекательности локации, — объясняет старший директор, замруководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина. — На Мясницкой студенты были основной целевой аудиторией кафе и ресторанов, а также сервисных точек, которые в совокупности составляют 70% всех арендаторов. В пандемию образование перешло почти полностью в онлайн, что, скорее всего, стало причиной двукратного роста [объема свободных помещений] вакансии (9% в 2019 году и 18% в 2021 году)».

Арендаторы согласны с этими данными. «На данный момент практически отсутствует трафик в бизнес районах и студенческий трафик, а это большая часть наших гостей. Надеемся, что со второй половины августа все изменится», — говорит основатель сети кофеен One Price Coffee Сергей Румянцев. «Вся ситуация с коронавирусом сильно изменила потоки клиентов, многие по-прежнему работают удаленно, что привело к тому, что кофейни в спальных районах стали работать лучше центральных объектов», — рассказывает директор департамента управления недвижимости ГК «Шоколадница» Дмитрий Томилин.

Теряющая арендаторов Тверская, объясняет Дивина, «продолжает свой путь трансформации от одного из самых дорогих торговых коридоров Европы к более демократичному формату. Этот тренд начался с запрета парковки в 2013 году и программы благоустройства улиц». За последние два года, согласно данным Knight Frank, объем свободных помещений здесь вырос в три раза — с 7% до 20,5%. Съехали сразу несколько крупных арендаторов — «Ашан», «Елисеевский», Сбербанк, Росбанк.

Арендаторы согласны с этими данными. «На данный момент практически отсутствует трафик в бизнес районах и студенческий трафик, а это большая часть наших гостей. Надеемся, что со второй половины августа все изменится», — говорит основатель сети кофеен One Price Coffee Сергей Румянцев. «Вся ситуация с коронавирусом сильно изменила потоки клиентов, многие по-прежнему работают удаленно, что привело к тому, что кофейни в спальных районах стали работать лучше центральных объектов», — рассказывает директор департамента управления недвижимости ГК «Шоколадница» Дмитрий Томилин.

Теряющая арендаторов Тверская, объясняет Дивина, «продолжает свой путь трансформации от одного из самых дорогих торговых коридоров Европы к более демократичному формату. Этот тренд начался с запрета парковки в 2013 году и программы благоустройства улиц». За последние два года, согласно данным Knight Frank, объем свободных помещений здесь вырос в три раза — с 7% до 20,5%. Съехали сразу несколько крупных арендаторов — «Ашан», «Елисеевский», Сбербанк, Росбанк.

Ценовой разворот

В прошлом году арендодатели после сложных переговоров пошли навстречу арендаторам и снизили цены. В 2021-м, когда была надежда, что город вернется к нормальной жизни, ставки начали поднимать. Некоторые арендаторы заметили существенный рост. «Год к году в среднем ставки аренды превысили показатели на 25%», — заявляет Дмитрий Томилин. «Мы, как арендодатель, отменили предоставленные ранее скидки, и таким образом подняли ставку на 10%», — замечает директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац.

Но введение новых ограничений развернуло и этот тренд. «Если говорить конкретно об июле, то ставки аренды в этот период по отношению к июню, конечно же, снизились, — признает Томилин. — Обусловлено это, в первую очередь, повальным падением выручек, вызванным введенными с 28 июня мэрией города Москвы ограничений для общепита». По словам Томилина, в июле «начались жесткие переговоры», которые для многих арендаторов прошли успешно — им удалось договориться на арендную ставку в виде процента с оборота кофейни.

В августе арендодатели захотели вернуться к прежним договорным условиям, однако арендаторы доказывают, что никакого роста выручки не произошло и возвращаться к докризисным ценам рано. «Практически по каждой кофейне приходится каждый раз показывать и доказывать, что до показателей 2019 года мы еще не доросли и применение договорной арендной ставки приведет к закрытию кофейни», — говорит Томилин. «В целом, ставки пока ниже докризисных, — говорит Румянцев. — Идет тенденция на возврат к докризисным. Повышения ставок выше 2019 года у нас, по крайней мере, не наблюдается». Люди все еще ходят в кафе меньше, чем до пандемии. По словам Румянцева, трафик сейчас держится на уровне 70-75% от докризисного уровня, Томилин оценивает показатель в 90%.

По данным JLL, некоторые улицы показывают проседание, другие небольшой рост. Снижение на 6% (I полугодие 2021-го к II полугодию 2020-го) было зафиксировано на Тверской улице и в Столешниковом переулке, ставка на Маросейке, из-за повышенного спроса, выросла на 6% — до 95 000 рублей за квадратный метр в год.

Рост не раньше 2022 года

Как рынок будет развиваться дальше? «Небольшие улицы, имеющие четкое позиционирование и представляющие собой точки притяжения, будут чувствовать себя более уверенно, чем крупные магистрали с различной интенсивностью трафика в разных частях и локации, которые находятся под реконструкцией и которые только формируют свой профайл», — считает Дивина.

В лучшем случае сегмент восстановится не ранее начала-середины 2022 года, считают опрошенные Forbes аналитики. «В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений мы ожидаем снижения доли свободных помещений до конца года до 13% (с 15% сейчас), — говорит Фадеев из JLL. — Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких, к примеру, как Патриаршие пруды или Большая Дмитровка и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года».