В результате перехода арендаторов офисного рынка на рублевые договоры расходы на аренду за пять лет в финмоделях вырастают почти на треть, что вынуждает менеджмент компаний рассматривать иные варианты. Уже в наступившем году рынок офисной недвижимости Москвы может вернуться к долларовым ставкам аренды.

Актуальной темой последних лет на рынке офисной аренды остается валюта договора. После резкого падения курса рубля в конце 2014 года арендаторы с болью в сердце платили по долларовым ставкам и боролись за переход на рублевые, за валютные коридоры. Так, в 2015 году сделки по пересогласованию условий аренды составили 62% в общем объеме сделок. В 2016-м пересогласований стало меньше — примерно 48% от общего объема, однако и эта цифра значительна и говорит о том, что валютный вопрос продолжает оставаться доминантой при ведении переговоров: арендодатель настаивает на долларах, часто аргументируя это своим валютным договором залога.

Когда доллар стабилизировался на уровне 60–65 руб., арендодатели рефинансировали часть своих долгов в рубли, а арендаторы при переходе из доллара в рубли стали задумываться об индексации рублевой ставки. Отчего отталкивается рублевая индексация? От индекса потребительских цен (ИПЦ). Арендаторы старались избежать зависимости от непредсказуемого ИПЦ, который в 2015 году достиг 13%, а к концу 2016-го снизился практически до 5,38%.

И арендаторы задались вопросом, зачем им рублевая ставка, которая индексируется каждый год на 7%, если доллар ведет себя относительно стабильно, а CPI (Consumer Price Index — вид индекса цен, используется для измерения среднего уровня цен на товары и услуги за определенный период), основной параметр для индексации аренды в долларах, варьируется в пределах 1–3%.

Откуда берутся эти 7% в случае рублевой индексации? В 2016 году мы наблюдали, что в парадигме резко изменившегося курса доллара после четвертого квартала 2014 года арендодатели не соглашались на фиксированную рублевую индексацию меньше 7%, при этом и арендатор не был готов подписывать плавающий индекс ИПЦ, памятуя об инфляции 2015 года в 12,9%. Поэтому в 2015–2016 годах стороны договаривались на наилучших для всех условиях — ежегодной эскалации расходов на 7%.

Такая индексация приводила к тому, что расходы на аренду за пять лет вырастали почти на треть. Финансовые директора компаний любых отраслей выступают против столь резкого роста модели затрат, да и штаб-квартиры западных компаний не дают добро на подобные рискованные сделки. Ведь бизнес-направления не могли поручиться, что доходная часть бюджета будет расти такими же темпами вне зависимости от отрасли, в которой работает арендатор. Сегодня мы видим все больше западных компаний и частично российских, которые задаются вопросами: правильно ли мы сделали, стремительно перейдя в рубли, и как в долгосрочной перспективе это решение повлияет на структуру затрат. На рынке долгосрочных арендных отношений переход в рубли приводит к значительным потерям темпа роста затрат, то есть индексации.

Наблюдая стабилизацию курса валют, собственники бизнес-центров, скорее всего, уже в этом году снова предложат рассмотреть доллары при оплате аренды, потому что валютный контракт с западной компанией, особенно если у нее есть долларовые потоки, сбалансирует пакет любого собственника бизнес-центра. Таким образом, не исключено, что в 2017 году на рынок офисов начнут возвращаться долларовые ставки аренды в объектах класса А и доля таких контрактов может достигнуть 20%. Для сравнения: до кризиса в классе А 100% договоров аренды заключались в долларах, в классе B — 50%. Сейчас в рублях подписано 90% помещений класса А и 100% — класса B.

Прошли те времена, когда на 10–15 лет вперед жестко планировалось, в какой валюте, в какой структуре заключать договоры аренды. В условиях договоров стали нестабильными две ключевые составляющие: доллар и ИПЦ. Каждый арендатор выбирает, что подходит его модели, а арендодатель вынужден подстраиваться. При этом каждые три года стороны будут садиться за стол переговоров для пересмотра сделки.

Пока арендаторы офисов находятся в выгодной позиции. Однако грядущий дефицит предложения офисов класса А, скорее всего, изменит баланс игроков на рынке. С 2014 года больших проектов практически не заявлено, все это время завершалось строительство бизнес-центров, начатое еще в 2010–2013 годах. В первую очередь нехватка офисов коснется крупных арендаторов, нуждающихся в блоках площадью 20 тыс. кв. м, количество которых с 2014 года сократилось на 40%: с 50 до 29. В дальнейшем этот процесс по эффекту домино неизбежно затронет помещения меньшего размера — 5–7 тыс. кв. м и т. д.