В своей авторской колонке я бы хотела тезисно рассказать о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости Новосибирска и его ключевых тенденциях.

Каковы общие тренды на рынке?

• Затишье первых месяцев после начала спецоперации сменилось восстанавливающимся спросом с конца II квартала 2022 года. Летние месяцы нас порадовали объемом и количеством сделок.
• Развитие электронной торговли и тренд на импортозамещение – основополагающие факторы, влияющие на рынок.
• Фудритейл – самый стабильный бизнес во все кризисы, поэтому обеспечивает активность на рынке торговой и складской недвижимости.
• Лучше всего себя по-прежнему чувствует складская недвижимость, далее следует качественная офисная недвижимость, на третьем месте – торговая недвижимость. Эту статистику подтверждают крупные инвесторы и банки, более активно кредитующие в первую очередь именно складские проекты.
• Снижение ключевой ставки, естественно, оживляет бизнес – спрос на недвижимость растет со снижением банковской ставки на кредиты. Чем активнее она будет продолжать снижаться, тем быстрее оживет бизнес.
• Арендные ставки не успевают за ростом стоимости продажи коммерческой недвижимости (особенно на новые объекты), в связи с этим растет среднерыночная окупаемость объектов. Зачастую, на вторичном рынке инвестору гораздо выгоднее найти объекты для вложений. В новых ЖК коммерческая недвижимость для покупки часто переоценена застройщиками.
• Оптимизация и рационализация бизнеса диктуют коммерческой недвижимости новые правила.

Что происходит со складской недвижимостью?

— Появление вакантных площадей отмечаем как тренд этого года, ведь к концу 2021 года работать на рынке аренды складов было практически не с чем – вакансия стремилась к нулю. При этом она всё равно сейчас сильно ограничена – выбора для арендаторов среди качественных и наиболее востребованных складов от 1000 до 5000 кв.м, особенного городского формата, почти нет.

— Доля иностранных арендаторов на новосибирском рынке не столь существенная, как в Москве и МО, где количество вакантных площадей значительнее увеличилась. В среднем по регионам, по данным московским коллег, доля иностранных арендаторов  не более 8%, поэтому их уход не оказывает кардинального влияния.

— Основными причинами появлении вакантных площадей в Новосибирске стала корректировка объемов поставок отечественных компаний из-за крайне усложненной логистики, нестабильности курса, ослабления потребительского рынка.

— Наблюдаем падение интереса к сделкам BTS (строительство под заказчика) из-за невозможности расчета конечной себестоимости продукта и соответственно срока окупаемости, плюс завышенные банковские проценты. Если цены частично на стройматериалы уже откатились назад, то стоимость инженерии и оборудования высокая, а сроки поставок неопределенные.

— Рост арендных ставок остановился и скорректировался на фоне бурного роста в 2021 году. На некоторые объекты  (менее востребованные из-за локации или технических характеристик) ставки по нашим наблюдениям снизились в среднем на 5-7%, но это на фоне беспрецедентно высоких ставок в конце 2021 года. При этом в связи с замедленными темпами строительства (многие проекты заморожены, прогноз ввода квадратных метров складов в 2022 году оказался значительно ниже ожиданий) маловероятно дальнейшее существенное снижение.

— Драйверы спроса в Новосибирске – розничная торговля, производственные компании, транспортные и логистические операторы.

— Особенную активность на рынке мы ощутили в этом году от производственных компаний, конечно, это связано с освободившимися рынками и импортозамещением. Только в августе мы отработали 3 заявки на аренду от российских компании  — производство бытовой химии, автохимии и бумаги.

— Спрос на покупку складских и производственных объектов по-прежнему высокий, в то время как предложений на рынке практически нет. При этом инвесторы, конечно, отдают предпочтение готовым активам. В условиях дефицита мы ведем активные переговоры по объектам незавершенного строительства, а также по дистресс-активам (с кредитной нагрузкой или реализуемых в процессе банкротства).

Что происходит с офисной недвижимостью?

— Офисная недвижимость приятно удивляет нас в этом году (в сравнении с предыдущим пандемийным кризисом) – мы видим активный спрос на готовые качественные офисы в центре и по линии метро.

— Спрос на аренду обеспечивают транспортные компании, медицинский и образовательный бизнесы, госучреждения.

— Наиболее востребованы бизнес-центры класса «А», «В+»,  а также  новые многофункциональные ЖК.

— Площади, пользующиеся наибольшим спросом – от 50 до 250 кв.м.

— Активность рынка связываем с ограниченным количеством квадратных метров качественных офисов в Новосибирске – уже сложно вспомнить, когда сдавался последний новый крупный бизнес-центр в городе.  Ранее построенные здания всё больше теряют актуальность и не соответствуют ожиданиям рынка.

— Те владельцы, которые понимают, что нужно работать с концепцией и вовремя проводят редевеломпент, имеют заполняемость в размере 100%.

— Спрос на офисы в «бетоне», или требующих существующего ремонта, стремится к нулю.

— Формат удаленной работы теряет сторонников, многие компании возвращают сотрудников в офисы, и это поддерживает активность арендаторов.

— Формат гибких и сервисных офисов, активно развивающийся в Москве, пока еще на нашел реализации в Новосибирске, ждем первопроходцев и посмотрим тогда динамику спроса.

— Ставки аренды на качественные, готовые к заезду, в правильных локациях офисы достаточно стабильны, снижения мы не фиксируем, на единичные экземпляры даже замечен рост. Падают цены на старый невостребованный фонд или удаленные от метро офисы.

Что происходит с торговой недвижимостью?

• Сложнее всего пришлось крупным региональным торговым центрам – это видно и простым потребителям по объему пустующих площадей после ухода зарубежных компаний.
• Начался процесс замещения на российских ритейлеров, однако процесс идет не так гладко, так как зачастую местный бизнес не готов к тем жестким условиям, которые предъявляли ТЦ к международным брендам. Управляющие компании таких торговых центров ищут новые форматы, развивают фуд-корты и развлекательную составляющую комплексов.
• Положительную стабильность демонстрируют районные торговые центры, в которых доля иностранных брендов была минимальная, а спрос фудритейла высокий.
• Уход с российского рынка зарубежных компаний не оказал влияния на рынок стрит-ритейла Новосибирска, особенно в ЖК. Вакантные площади в них скорее связаны с общим настроением бизнеса – достаточно сдержанным в развитии из-за сниженной покупательской способности, трансформацией потребительских предпочтений из-за развития онлайн-торговли, дорогими кредитами, невозможностью долгосрочного планирования.
• В торговой недвижимости по-прежнему преобладают товары повседневного спроса (продукты, алкоголь, пиво, аптеки, пункты выдачи интрнет-магазинов), они же показывают максимальную устойчивость ко всем кризисам. Из общепитов в основном активны микроформаты — фастфуд, пекарни, кофейни, совсем точечно получаем заявки на полноценные форматы ресторанов от 300 кв.м. Есть тенденция на объединение в одном помещении нескольких форматов заведений/магазинов, так как большинство желает арендовать площадь 30-60 кв.м, а помещения зачастую сдаются от 100 кв.м.
• Текущие обстоятельства дали толчок для развития российских производителей и локальных брендов (например, мы закрываем сделки с российскими шоу-румами одежды, мебели), однако, говорить, о появлении массово новых сетей пока рано.
• Арендные ставки уже несколько лет в торговой недвижимости не растут. На востребованные площади цены держатся на том же уровне.