5 июля прошла третья часть серий мероприятий, организованные CRE event. Коммерческий директор «Делового Новосибирска»  Марина Белых (Лысенко) приняла участие в конференции online и по итогу подготовила его краткий обзор. 

Спикеры и участники конференции постарались измерить давление рынка с фокусом на ставках и вакансии, при этом отметили и общие текущие тенденции в основных типах коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

- Вакансия достигнет 15%;

- Ставки в классе «А» будут снижаться, в классе «В» (в связи с наиболее массовым способом) не изменится, в цифрах, а вот с учетом инфляции снижение будет везде, т.к. ставки не будут индексироваться , а инфляция большая;

- Сейчас спрос 80% обеспечивает российские компании, которые показывает стрессоустойчивость благодаря пережитым кризисам 2015 г, 2020 г;

- Портрет арендатора меняется: помимо того, что это российские компании, многие сейчас с госучастием;

- Снижение ставки прогнозируется в размере 10-15%;

- Снижение будет недолгое;

-  Предложений крупных готовых офисных площадей, например от 5000 м2, по-прежнему крайне мало;

-  Вектор спроса на отремонтированные и оборудованные офис;

- Новый спрос начался уже в июне, что радует, так как ожидания были хуже – предполагали, что компании начнут движение не раньше осени;

- Но крупных сделок немного, в основном все сделки проходят в классе «В», также прогнозируется волна переездов с «А» и «В»;

- Альтернативные неклассические офисы  (гибкие/сервисные) приобретают новую актуальность в связи с краткосрочным горизонтом планирования бизнеса (1-2 года), плюс их создатели обещают снизить затраты арендаторов на административно-хозяйственную деятельность на 20-30%, однако таким офисам конкуренцию составят оставленные готовые классические офисы зарубежных компаний, максимально ими обустроенные.

Складская недвижимость

- Складской рынок сам первый реагирует на кризисы и, как показал 2020 г, по-своему, исходя из специфики кризиса;

- Звезда складов светила в 2020-2021 гг, в 2022 г ситуация не так однозначна, т.к. мы живет в эпоху неопределенности, да, бешенный (абсолютно нестандартный) рост остановился, но о падении говорить рано;

-  Скидки просят редко;

- Двухзначная инфляция - это очень больно, никто в свои прогнозы ее не закладывал, не всегда получается ее использовать по ранее заключенным контрактам, а иногда, наоборот, она позволяет только арендодателям приблизится к рыночным ставкам, которые выросли в 2020-2021 гг;

-  Существенное снижение ставок не ожидается;

-  Площади есть, скидки есть, но это точечно, не массовая тенденция, сильно отличается ситуация по каждому объекту индивидуально, также есть примеры локаций, которые востребованы всегда;

-  Переезд слишком дорогой в складах и часто не оправдан, поэтому ради более низкой ставки переезжать не решаются;

- В начале 2021 г средняя ставка на качественные склады класса "А" в московском регионе была 4000-4500 р за 1 м2 в год, в начале 2022 г - 6500 р, это 63% рост, сейчас 5600-6000 р за м2, получается сейчас ставки на 5-10% ушли вниз, но это после беспрецедентного роста! При долгосрочных контрактах этим ростом мало кто, из арендодателей, смогли воспользоваться.  93% арендаторов сидит на ставке 2021 г и прежних лет. Поэтому давления на ставку нет.

-  Новое строительство под вопросом, не возможно даже подготовить реальные сметы;

- Даже возможная 6000 р за м2 не позволяет девелоперам сейчас активно строить, значит вакансия будет «вымываться», а средняя ставка будет постепенно расти;

- В регионах по-прежнему есть спрос, он стабилен, т.к. в отличие от Москвы выбор сильно ограничен, просадка может случиться, но точно меньше, чем в столице;

- В складах просадка и снижение ставок отрастает гораздо быстрее, чем в торговой и офисной недвижимости;

- По-прежнему ожидается, что логистика перестроится на регионы, в том числе благодаря текущим событиям. 

Торговая недвижимость

- Ритейл пострадал больше всех, снова, сначала в пандемию после роста электронной торговли, теперь во время специальной военной операции;

- Особенно тяжелая ситуация у крупных региональных торговых центров, районные же торговые центры чувствуют себя по-прежнему хорошо;

- В региональные торговые центры готовы заходить российские компании, но не все места фактически освободили уходящие зарубежные компании;

- Приходят новые мультибрендовые компании (вновь созданные бизнесы), но они не системные, не готовые к жестким условиям крупных ТЦ, как зарубежные компании, поэтому арендодателям придется проявлять гибкость;

- Наблюдается давление на ставку из-за снижения трафика в крупных ТЦ;

- Продолжается создание и внедрение неторговых форматов ТЦ – привлечение таких арендаторов, как МФЦ, фитнес, фуд-холл, офисы, медцентры и т.п.;

- Стрит-ритейл с каждым годом растет в м2, благодаря строительству новых ЖК, куда перемещается вектор торговли;

-  Ставки аренды не догоняют цену продажи;

- Доходность торговой недвижимости продолжает снижаться, т.к. ставки не растут;

- Арендодатели идут на предоставление скидок, в том числе снижается средний по рынку % от оборота, предлагаемый арендаторами.

Общие тенденции:

- Дебиторская задолженность арендаторов во всех сегментах рынках в рамках нормы;

- Рынок жив, но «жирные» годы прошли;

- Вакансия существенно расти не должна, но ставки могут снижаться;

- В долгосрочной перспективе ставки должны расти минимум на индексацию, т.к. недвижимость – это защитный актив. Даже на примере Ирана, санкционной страны, видно, что недвижимость, в том числе коммерческая недвижимость, чувствует себя хорошо, особенно объекты, грамотно построенные, в правильных локациях и с эффективным управлением.