17 мая 2022 года в Москве прошло первое мероприятие серии «Барометр рынка», организованное CRE event, посвященное офисной недвижимости. Это мероприятие проходило в формате отрытого диалога экспертов рынка коммерческой недвижимости и их гостей, среди которых была и наша консалтинговая компания «Деловой Новосибирск» (в online-формате) в лице специалиста Марии Огнёвой, которая подготовила его краткий обзор.

Участие приняли крупнейшие компании-девелоперы офисной недвижимости, управляющие компании, консалтинговые агентства и иные субъектов этого сегмента рынка.

Актуальными вызовами сегодняшнего дня были отмечены следующие процессы:

- высокие ставки  банков и жесткие требования по размеру собственного капитала при финансировании новых девелоперских проектов;

- снижение инвестиционной привлекательности новых проектов;

- снижение скорости принятия решений при заключении сделок как российскими, так и иностранными компаниями, повышение количества уровней их согласования;

- вывод иностранными компаниями и компаниями с частичной долей иностранного капитала полностью принятия решений за рубеж, что фактически влияет не только на скорость, но и значительно снижает их предсказуемость;

- в связи с удорожанием себестоимости девелоперский проектов и параллельным отсутствием пропорционального роста арендных ставок наблюдается рост срока окупаемости проектов.

В качестве основных тенденций развития рынка эксперты обозначили:

- поиск вариантов оптимизации расходов и повышения эффективности управления офисной недвижимостью. По мнению экспертов, основные резервы экономии были исчерпаны ещё в пандемийное время. Просьбы арендаторов об отмене индексации, предоставлении скидок должны рассматриваться индивидуально в каждом конкретном случае, поскольку в большинстве случаев наблюдается отсутствие резервов сокращения операционных расходов собственника на содержание объектов, которые могли бы быть реализованы без существенного ухудшения качества жизни арендаторов;

- ориентация на поддержание уровня заполняемости здания, несмотря на потери в размерах ставки;

- основополагающее влияние уровня предложения на состояние рынка. Так, в настоящее время строительства новых проектов не ожидается, можно лишь надеяться, что начатые проекты будут завершены, но уже с другой себестоимостью. Соответственно, говорить об инвестиционной привлекательности этого сегмента строительного рынка пока не приходится;

- те арендаторы, срок действия договоров аренды у которых заканчивается в 2022 году, в подавляющем большинстве настроены на улучшение условий своего присутствия, но в прежнем бюджете, нежели на сокращение расходов по аренде;

- возможность оптимизации расходов арендаторов за счет уменьшения занимаемой площади в рамках существующей локации;

- для тех субъектов, кто все же выбирает стратегию существенного сокращения расходов, ее реализация зачастую идёт через понижение класса;

- тренд на оптимизацию рабочего пространства через внедрение новых гибридных форматов функционирования офисных пространств, активное использование коворкингов, незакреплённых рабочих мест и прочих элементов сервисных пространств;

- цифровизация офисных пространств через предоставление услуг связи, идентификации и контроля доступа,  видеонаблюдения, пользовательской аналитики;

- перераспределение капитала в достаточно сильных и устойчивых компаниях через трансформацию арендной модели в приобретение площадей в собственность и дальнейшее ведение деятельности уже в рамках института собственности;

- поиск отечественных альтернатив существующим международным системам экологической сертификации, поскольку следование экологическим стандартам в долгосрочной перспективе даёт объекту определенную степень устойчивости. 

В целом, эксперты не ожидают появления на рынке стрессовых активов. Крупные инвесторы занимают выжидательную позицию, но, несмотря на значительную степень неопределенности, готовы  к заключению сделок.

Меры поддержки строительной отрасли и девелоперов со стороны государства были обозначены экспертами как не достаточно эффективные. Так, предлагаемые девелоперам отсрочки по арендным платежам, отделение расчетных ставок по рассрочке от показателей ключевой ставки, продление сроков действия разрешений на строительство, которые истекают в ближайшее время, эффективны и реализуемы только при наличии у девелопера банковской поддержки и финансирования, что в реалиях сегодняшнего дня весьма для большинства девелоперов труднодоступно.

Ну и в заключение: нельзя не привести озвученные экспертами цифры и показатели.

Объем вновь введённых площадей согласно ожиданиям экспертов будет сокращён в 2 раза относительно запланированного на 2022 год.

Доля вакантных площадей  в целом по текущему году составит порядка 15-20%.

Несмотря на растущую вакансию, средняя ставка на качественные офисные помещения класса «А», «В+» в долгосрочной перспективе будет расти, а не сокращаться.

Высвобождение существующих площадей, и прежде всего объектов класса «А» класса в связи с уходом зарубежных компаний, в расчетных показателях 2022 года дадут снижение ставки не более, чем на 10%.

К середине 2023 года падение ставок, по мнению экспертов, завершится. А более глобальные и ощутимые результаты происходящих событий мы сможем увидеть года через полтора - два.

В ещё более отдаленной перспективе будет очень высокий спрос на новые, только введённые здания, как в аренду, так и в покупку, просто потому, что, как отмечалось выше, в ближайшие годы ничего нового строиться не будет. 

Закончилось мероприятие единогласной позицией экспертов о том, что сейчас мы снова переживаем время перемен и новых возможностей.