Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) о том, как создать успешный проект на месте памятнику прошлому.

Что такое редевеломпент, его основы и этапы

В крупных городах с плотной застройкой редевелопмент - это альтернатива новому строительству. Зачастую, в центральной части таких городов спрос на качественные коммерческие объекты заметно превышает предложения, поэтому особенно актуально обновление зданий/помещений и повышение их ликвидности. Редевеломпент – это не просто ремонт, это смена текущего функционального использования объекта, подразумевающая его реконструкцию под новую концепцию. Непосредственно строительным работам предшествует серьезная аналитическая и творческая работа по разработке концепции.

Основные этапы работы над концепцией:

1) оценка месторасположения, инфраструктуры уже имеющейся и ее перспективы, аудитория вокруг, подъездные пути/доступность – требуется максимально прочувствовать место!

2)  подготовка вариантов использования объекта, работа с архитектурными и планировочными решениями, с пулом потенциальных арендаторов, расчет приемлемых для них арендных ставок, выбор наилучшего использования.

Безусловно, после анализа приходит понимание экономической целесообразности редевеломпента, так как просчитывается затратная часть и итоговая окупаемость проекта.

Многие объекты в центре являются еще и нашим наследием, которое стоит поддерживать. При переустройстве находить баланс «старого» и «нового» - создавать в них современные концепции и форматы с учетом истории. Мне такой подход очень близок. При грамотном подходе редевеломпент способен создавать уникальные и крайне востребованные объекты.

Международный опыт

В крупнейших городах мира уже давно работает тема редевеломпента, в первую очередь, как реорганизации промышленных площадок исторически расположенных в тех локациях, которые при расширении мегаполисов, стали интересны для жилья, офисов или торгово-развлекательных центров.

Одним из самых известных мировых масштабных проектов стал порт Гамбурга, где редевеломпенту подвергся целый район площадью 155 Га!, где с 2000 года началось строительство нового многофункционального района, насыщенного жильем и офисами. Это пример глобального проекта. Но суть одна - как для таких глобальных, так и локальных проектов – это создание нового и эффективного на месте памятника прошлому.

Интересные проекты можно найти в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Вене… и Москва стала не исключением, где мы видим в текущем времени как реализуются смелые идеи.

В Новосибирске мы тоже имеем удачные примеры работ редевеломпента - улица Фабричная, здание универмага LUKSE, точечные проекты преображений помещений, в частности, реновация первых этажей на ул.Ленина 25, 27 компанией «Райдекс», реализованный нашей компанией проект на Проспекте Димитрова 17 и т.п. Проекты, которые действительно, украшают город.

Теперь рассмотрим, с какими ограничениями сталкивается девелопер при реновации объектов.

Во-первых, это, конечно, это административные и юридические ограничения, которые зачастую тормозит бизнес и препятствует развитию таких проектов. Работая с партнерами над проектом на Димитрова 17, пожалуй, только в одном госучреждении мы нашли понимание и поддержку – отдел озеленения, который поддержал нашу инициативу за свой счет заменить старые аварийные тополя на новые цветущие липы. При этом нужно понимать, что для этого действия нам пришлось собрать десятки бумажек в самых разных организациях, а для проведения самих работ благоустройства территории нас обязали заключить краткосрочный договор аренды на землю и еще оплатить аренду! При том, что 100% финансирования проекта было за наш счет – частных инвесторов. Вот такие законы, не просто не содействующие развитию города, а препятствующие.

И, во-вторых, это общественный резонанс - чаще всего жители, не готовые к изменениям и новшествам, часто просто отталкивающее всё новое, не имеющие желания даже познакомиться с проектом. Здесь приходится работать с общественным мнением, уметь убеждать и подкреплять это фактами и документами, в частности визуализациями проекта, заключениями экспертов и т.п. Было бы, конечно, намного справедливее, на мой взгляд, и эффективнее для всех, если бы власть создала комитеты по развитию городской среды, которые были активными посредниками и участниками таких переговоров, содействовали и были сами заинтересованы в развитии города. А также они могут вести диалог с собственниками объектов по центральным улицам города, которые полностью игнорируют неухоженный внешний вид своих помещений/зданий, тем самым уродуя город.

Психология редевеломпента

Мне крайне симпатизирует цитата – «Город - это люди, а не стены». Зачастую девелоперы и власть это опускают при формировании городского пространства. Помимо нежелания об этом думать и полное отсутствие хорошего вкуса, возникает проблема неумения и незнание этой темы. Как часто наши строители задумываются, какие внутренние ощущения будет вызывать архитектура или созданная территория у человека на психологическом уровне? Будет ли житель комплекса чувствовать себя защищенным и спокойным за высокими заборами и шлагбаумами или наоборот, возникнет ощущение опасности. Будет ли Ваш сотрудник более продуктивным в стенах нового офиса, или будет ли покупатель настроен на оперативное принятие решение о покупке уже на входе в Ваш магазин? К сожалению, эта часть девеломпента и редевеломента, которая, кстати, уже активно изучается и используется на западе, у нас в стране, мягко говоря, слабо развита.

Что мы видим в большинстве своем в Новосибирске – хаотичная точечная застройка центра (немного радует новый центр района метро Октябрьская, где первая линия застраивается современными зданиями, и некоторые из застройщиков стремятся поддерживать общий стиль) и однотипные спальные районы с крайне примитивными торговыми объектами, так называемые районными торговыми центрами, больше напоминающие временные павильоны без какой-либо архитектурной мысли (среди редких исключений можно выделить такие жилые комплексы, как «Европейский берег» с четко выраженным стилевым вектором и грамотным обустройством территории). Т.е. в целом полное отсутствие комплексного подхода к развитию территорий от городских властей.

На закрытии одного из самых атмосферных книжных магазинов Новосибирска «КапиталЪ» я познакомилась с книгой «Город как безумие. Как архитектура влияет на наши эмоции, здоровье, жизнь». Автор Сара Голдхаген - одна из ведущих архитектурных критиков - знакомит читателя с идеей о том, как городская среда сильнейшим образом влияет на наше самочувствие и формирование личности. Она анализирует города, районы с точки зрения нейронауки и психологии. Автор призывает переосмыслить стиль и технологию строительства, да и в целом, обратить внимание общественности на этот вопрос. Абсолютно разделяю эту точку зрения и всегда стараюсь максимально гармонично вписать свой объект в окружающую среду, не создавать визуальный резонанс, вызывающее отторжение, при этом реализовывать красивые, радующие глаз проекты. Особенно это актуально в регионах со сложными климатическими условиями.

И в заключении, хочу привести цитату еще одного архитектора Ренцо Пиано: «Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители».

Думаю, что это есть истинная цель редевеломента!