Эксперты консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марины Белых (Лысенко) и Дмитрия Белых о текущем состоянии рынка складов.

Динамика спроса в январе, феврале, марте

В январе и феврале 2022 года на дефицитном рынке складской недвижимости Новосибирска стали появляться единичные вакансии качественных складов класса «А», «В+», «В». Это связано с планируемым вводом в эксплуатацию в 2022 г новых объектов. Поэтому часть вакантности обеспечили они, часть - те склады, с которых арендаторы переезжают в новые объекты. Арендные ставки держались стабильно высокие, в среднем на 12-15 % выше, чем в аналогичный период в 2021 году. При этом спрос по-прежнему значительно превышал предложение.

С марта, в связи со всем известными событиями, ситуация начала немного корректироваться. Часть компаний, которые планировали переезд решили отложить этот вопрос - временно остаться на прежних складах, средний срок «заморозки» 3 месяца. Компании сейчас перестраивают логистику, пытаются просчитать необходимые объемы – для этого требуется время. У нас в процессе несколько сделок пока на паузе, частично перешли в режим мониторинга и выжидания. Другая часть - результативно пользуется паузой первых и успешно решают свои вопросы - ведь сейчас действительно есть варианты для аренды (по сравнению, с 2021 годом, когда вакансия стремилась к «0»), плюс в период нестабильности где-то удается договориться и о более лояльных условиях аренды. Но в целом, ставки держатся на прежнем уровне – начала года.

Спрос на аренду сейчас обеспечивают транспортные, курьерские компании, интернет-магазины, ритейл (особенно продуктовый).

Самыми востребованными уже традиционно являются склады класса «В+» и «А» площадью от 1000 до 3000 м2, второе место - +/- 5000 м2, далее - +/- 10 000 м2. Так же стали поступать заявки на складские площади класса «С», это связано со стремлением компаний к снижению расходов на аренду. Но пока это единичные случаи.

Состояние рынка купли-продажи

Что касается рынка купли-продажи складов, то здесь огромный дефицит качественных складов полностью сохраняется. Интерес инвесторов, естественно, в кризис только увеличился. Но готовых вариантов складов в покупку практически нет, есть точечные предложения по незавершенным строительством объектам, к ним по понятным причинам участники рынка более насторожены в связи с нестабильностью курса и цен на стройматериалы. В долгосрочной перспективе мы ожидаем, в связи с экономической ситуацией, появление готовых активов в продаже. Ведь многие проекты строились с использованием банковских денег – кредитное плечо может привести к желанию продажи объектов или даже уже реализации посредством торгов в случае банкротства.

Арендные ставки

Средняя ставка за класс сейчас составляет «А» - 420-500 руб. за 1 кв.м в месяц, 5040-6000 руб. за 1 кв.м в год. Средняя ставка за класс «В+» - 360-420 руб. за 1 кв.м. в месяц, 4320-5040 руб. за 1 кв.м в год. Средняя ставка за класс «В» - 300-360 руб. за 1 кв.м. в месяц 3840-4320 руб. за 1 кв.м в год, Все ставки без учета НДС, коммунальных и операционных расходов в зависимости от месторасположения и объема. Как отмечали, выше ставки выросли и удерживаются, несмотря на ситуацию достаточно устойчивые.

Зона турбулентности, перспективы отрасли

В настоящее время рынок складской недвижимости находится в зоне неопределенности, мы бы даже сказали, турбулентности. Такую ситуацию мы уже наблюдали в 2014 году, когда в свете политической обстановки на рынке складской недвижимости Новосибирска возникали интересные вакансии, но затем рынок стабилизировался. Считаем, что в ближайшие несколько месяцев мы увидим такую же ситуацию, будут освобождаться площади одними компаниями, но тут же их будут занимать другие. По сути, для многих соискателей появился шанс арендовать склад хорошего уровня. Прогнозировать в текущей ситуации сложно даже в краткосрочной перспективе, не то, что долгосрочной! В этом и проблема всего бизнес-сообщества. Мы ежедневно находимся в потоке новостей космической скорости, поэтому каждый день может кардинально поменять наши ожидания!

Мы не видим предпосылок для стагнации какого-либо сегмента в складском секторе Новосибирска. Наоборот, последние 1,5-2 года мы все чаще слышим от владельцев складских комплексов, что у них 100 % заполняемость. И речь здесь даже не о тех комплексах, где 1-3-5 объектов, а о таких, где десятки складских зданий и помещений с совершенно различными характеристиками (от холодных металлических ангаров класса «С», «D» до складов класса «В», «В+» и «А»). Так как благодаря пандемии запущен крайне важный процесс – развитие электронной торговли, за которой будущее. Именно она главный драйвер развития логистики, особенно в нашем городе.

Начатые стройки не останавливаются – проекты, анонсированные с вводом в 2022 году планируют ввести в эксплуатацию, т.к. степень готовности достаточно высокая. В новые проекты, конечно, заходить уже опасаются – ведь невозможно просчитать конечную стоимость продукта в связи с валютными колебаниями, а значит срок окупаемости.

Географическое положение Новосибирской области играет огромную роль в развитии складской недвижимости в нашем регионе. Мы и ранее часто были свидетелями того, что при многих равных бизнес выбирал размещение своего РЦ именно в Новосибирске ввиду его расположения.

Сегодняшняя геополитическая ситуация может привести к смене вектора транспортировки грузов с европейских рынков через восточные направления (Казахстан, Китай и т.д.). Мы уже получаем информацию от наших клиентов - международных компаний/поставщиков продукции с европейского рынка - о том, что они продолжат поставки своей продукции в Россию.

Они называют сроки в 2-3 месяца, которые им понадобятся для смены и настройки новых логистических цепочек, а это говорит о том, что грузопоток через Новосибирск может увеличиться в разы. О том, что Новосибирск становится еще более привлекательным транспортным хабом, говорит и активный стабильный спрос на складские площади со стороны бизнеса.