Окно иммиграционных возможностей для россиян с каждым месяцем сужается. Программа «ПМЖ Кипра за инвестиции» остаётся одной из последних в Европе. Как долго она продержится? С какими сложностями уже сейчас сталкиваются заявители? И как их решают? С этими вопросами мы обратились в компанию Astons, которая работает на рынке инвестиционной иммиграции с 1989 года. На вопросы журналиста Prian отвечает Александр Косовский, директор по развитию бизнеса в России.

– Александр, что сейчас происходит на рынке недвижимости Кипра? Какие тренды вы можете выделить?

– За последние два года здесь сформировался рынок продавца. Хорошие предложения, подходящие под программу «ПМЖ за инвестиции», уходят очень быстро. Как только застройщик анонсирует продажи, первыми разбирают квартиры стоимостью около €300 тыс. Особенно в топовых локациях.

Цены растут умеренными темпами, зато продажи – очень быстро. Прошлый год был рекордным в этом отношении. Продавцы чувствуют себя уверенно, торговаться с ними сложно.

Спрос на недвижимость начал расти ещё во время пандемии. Тогда многие поняли, что хорошо иметь дом у моря, где можно комфортно жить во время локдауна. Британцы, немцы, другие европейцы… Все они давно знают и любят Кипр.

Российский спрос также всегда был силён, причём как на недвижимость, так и на иммиграционные программы. Здесь, на острове, большая русскоязычная диаспора, иммигрантам просто адаптироваться, много русских школ, есть русскоговорящие специалисты в каждом банке, врачи. И конечно – солнце, море, приятный климат круглый год. Большую роль для многих россиян играет православная культура.

В 2022 году началась волна иммиграции, причём не только физических лиц, но и бизнеса. И Кипр стал важным направлением: здесь одна из наиболее благоприятных налоговых юрисдикций для ведения предпринимательской деятельности. Многие компании перенесли сюда свои офисы, что усилило спрос на арендное жильё. А это, в свою очередь, привело к повышению доходности. 

Раньше средний объект приносил 4–6% годовых, сейчас – уже 6–8% и даже больше, если правильно выбрать момент для покупки. Соответственно, вырос и спрос со стороны инвесторов.

В первом квартале 2023-го спрос на недвижимость продолжил расти. Продажи иностранцам увеличились на 34% по сравнению с тем же периодом 2022 года, местным жителям – на 12%

– Усложнилась ли процедура проведения сделок с недвижимостью для россиян?

– У кипрских банков всегда были вопросы к деньгам, которые заходят на остров. Сейчас ситуация стала в разы более сложной. Запрашивают огромный пакет документов для подтверждения источника происхождения средств. Сроки проведения проверок достигают двух-трёх месяцев.

Появились сложности и со стороны банков РФ, которые не очень хотят деньги на Кипр выпускать. Для этого местным застройщикам приходится использовать определённые договоры, по которым можно сделать платёж, не нарушив новое российское законодательство.

Поиск недвижимости не усложнился, с документами всё по-прежнему… Так что главная проблема для россиян – проведение платежа.

– А на вторичном рынке провести платёж ещё сложнее?

– Да, но это касается не только Кипра, а всех европейских стран. Сделать платёж в пользу физлица – резидента недружественной страны практически нереально. Но не забывайте, если ваша задача – получить ПМЖ за покупку недвижимости, то вторичное жильё вам в принципе не подходит. На Кипре в программе участвуют только новостройки.

Базовые требования программы «ПМЖ за инвестиции» на Кипре

- Приобрести недвижимость стоимостью более €300 тыс. (плюс НДС). Объект должен быть куплен непосредственно у застройщика.

- Подтвердить годовой доход от €50 тыс., получаемый из-за рубежа. Сумма увеличивается на €15 тыс. при включении в заявку супруги заявителя и на €10 тыс. – каждого из несовершеннолетних детей.

Обратите внимание! Предложение поднять сумму минимального ежегодного дохода до €50 тыс. было внесено 21 апреля 2023 года. На данный момент непонятно, когда поправки вступят в силу. Пока действует старый порог – €30 тыс. За оперативной информацией обращайтесь к сотрудникам Astons.

– Как на практике россияне проводят платежи?

– По условиям программы, деньги должны поступить из любой страны за пределами Кипра. Если сумма уже лежит в кипрском банке, то нужно определёнными документами доказывать путь денег, объяснять, что они никак не связаны с доходом на территории Кипра, а были заведены заранее, специально для покупки недвижимости.

Идеальный вариант – если гражданин России делает банковский перевод со счёта в третьей стране. У многих покупателей уже были зарубежные счета, кто-то открывал специально для сделки – в банках ОАЭ или стран Средней Азии.

Из России платежи тоже проходят, но намного труднее. И по нашим оценкам, с каждым месяцем ситуация будет усложняться. Потому что всё меньше банков, у которых есть возможность делать платёж в евро.

– Raiffeisen Bank недавно объявил, что рассматривает возможность постепенного сворачивания бизнеса в России.

– Да, многие клиенты именно через него проводили платежи. Поэтому сложностей будет больше.

– А криптовалюта? Можно её использовать для покупки недвижимости на Кипре под ПМЖ?

– Нет, напрямую кипрскому застройщику нельзя платить криптовалютой. Всё равно понадобится счёт в банке, куда через обменники перечисляется криптовалюта, переводится в фиат, а уже оттуда деньги поступают на Кипр.

Такой способ мы не советуем: с ним могут возникнуть сложности. Кипрский банк проведёт due diligence и спросит у вас, например: откуда деньги появились на вашем счёте в Грузии? При использовании криптовалюты показать весь путь капитала будет сложнее. Велик риск, что банк на Кипре не пропустит эту транзакцию. Особенно после последних событий, когда несколько кипрских юридических лиц сами попали под санкции за то, что помогали их обходить россиянам.

– Как в этих условиях работает программа «ПМЖ за инвестиции»? Интерес к ней вырос или наоборот снизился?

– Конечно, вырос. Весной прошлого года для россиян закрылись аналогичные программы Греции, Латвии, Мальты. Людям, которым надо было разблокировать счета в Европе, срочно понадобился ВНЖ или ПМЖ. И Кипр оказался одним из немногих вариантов.

Сейчас ожидаем очередного толчка. Недавно закрылась программа «Гражданство за инвестиции» Гренады – последняя на Карибах, которая принимала россиян. И пока есть возможность оформить статус ПМЖ на Кипре, спрос однозначно будет. Потому что непонятно, как долго это продлится.

– А что, есть звоночки о возможном закрытии программы для россиян?

– Время сейчас такое, что возможно всё. Многое зависит от того, как Кипр будет договариваться с другими странами, Европарламентом и Еврокомиссией. Какие веяния будут идти оттуда, сможет ли Кипр отстоять своё право выдавать ВНЖ гражданам России. Может получиться как в Греции, где программа действует, но заявки от россиян не принимают.

Ситуация неопределённая. По той же Гренаде мы за месяц до закрытия программы об этом узнали. У желающих инвесторов было совсем мало времени, чтобы заскочить в последний вагон. Поэтому все, кто в принципе об этом думают, стараются не затягивать.

– Какие задачи россияне решают с помощью ПМЖ на Кипре?

– Первая – полноценный запасной аэродром. Человек получает недвижимость и статус ПМЖ, с которым он в любой момент может переехать на Кипр.

Для семейных людей здесь вообще замечательно: есть международные и британские школы, есть филиалы британских вузов… С точки зрения образования – хорошая страна. На Кипре комфортно. Есть разные локации – ближе к мегаполисам, ближе к природе. Можно что угодно выбрать.

Вторая задача – европейские документы. Статус ПМЖ позволяет снять ограничения на открытие счетов в европейских банках, размещение там крупных сумм. Многие клиенты ещё в прошлом году получили письма из своих банков, где им предлагали для разблокировки счёта представить карту ВНЖ.

Это сейчас основные причины для получения статуса. Права на безвизозовые поездки по Европе этот ПМЖ не даёт, так как Кипр не входит в шенген. Однако он является кандидатом – через несколько лет всё может измениться.

– А инвестиционная задача? Здесь же иностранец вкладывает деньги в ликвидный объект, а не просто дарит их государству.

– Россияне любят программы иммиграции, где ВНЖ или гражданство получают через недвижимость или другие активы, а не через дотации. Действительно, дарения на Кипре нет, только НДС высокий, но его пока ещё можно частично возвращать.

НДС при покупке недвижимости на Кипре

Стандартный налог на добавленную стоимость составляет 19%, но иностранный покупатель имеет возможность снизить его до 5%, а разницу получить в виде налогового вычета.

Для снижения ставки НДС есть несколько условий:

– подходят только новые объекты площадью до 200 кв. м, которые куплены в качестве первого и основного места жительства на Кипре; 

– недвижимость должна использоваться только для личного проживания.

И всё же это не чисто инвестиционная история. Если задача – просто выгодно вложить деньги, то есть более простые варианты, где это можно сделать. Например, Дубай. А если необходимо совместить инвестиции и получение европейских документов, тогда – да, Кипр идеальный вариант и, по сути, единственный возможный для россиян.

– Как проходит подача документов для оформления ПМЖ?

– И купить недвижимость, и подать заявку на ПМЖ можно удалённо. Для этого понадобится нотариальная доверенность на адвоката. Уже после получения одобрения надо будет приехать на Кипр – сдать биометрию и получить карточки.

И всё же, если вы приобретаете недвижимость не просто для инвестиций, а для личного проживания, мы рекомендуем приезжать на просмотры. Вам самим будет комфортнее. Сможете лучше понять, нравится вам конкретный вариант или нет. 

Этапы получения ПМЖ Кипра на основании покупки недвижимости

Итого весь процесс – от подписания договора резерва до получения ПМЖ – занимает шесть – восемь месяцев. Сроки увеличились во время пандемии, когда в миграционной службе сформировалась очередь из заявок. Также сейчас стоит закладывать больший срок на банковские проверки. Ранее статус можно было оформить за три-четыре месяца.

– Кому сейчас приходят отказы? Есть ли какой-то стоп-лист заявителей, которым не стоит даже пробовать подавать заявку на эту программу?

– Всегда были различные уголовно-криминальные истории, с которыми подаваться на участие в этой программе было нельзя.

Сейчас добавились санкции – индивидуальные, на компании, на активах. Это – сразу нет.

Ещё один распространённый случай – непрозрачный регулярный доход. Помимо покупки недвижимости, инвестор должен продемонстрировать ежегодные поступления на сумму от €50 тыс. Крайне важно, чтобы этот доход был подтверждён документами. Если, к примеру, иностранец зарабатывает на торговле криптовалютой и нигде свои доходы не декларирует, ПМЖ на Кипре ему не дадут.

– Регулярный доход может поступать от бизнеса в России?

– Да, главное, чтобы компания была не под санкциями. Но с этим тоже надо быть осторожным. Недавно Bank of Cyprus разослал своим клиентам письма, в которых сообщил о принудительной блокировке счетов. Письма получили в основном те клиенты, у которых не было ВНЖ на острове и был подтверждённый доход из России.

Банки сейчас очень боятся попасть под санкции, им проще заблокировать все сомнительные счета, а проведение комплаенса достаточно дорого. Именно поэтому перед подачей заявки надо тщательно прорабатывать кейс, понимать, какие документы подавать, что и как декларировать.

– С каждым днём ситуация для россиян всё хуже и хуже…

– Да, именно так. Мы давно работаем в этой сфере. И часто бывает, что клиенты, послушав информацию, уходят «подумать». Мы всегда в таком случае говорим, что лучший момент, чтобы начать действовать, был вчера.

И уже не раз оказывались правы. Сейчас мы видим, что те, кто когда-то успел сделать карибское гражданство, выиграли. Многие сегодняшние ограничения их не касаются.

Общая тенденция такова, что условия программ иммиграции будут ужесточаться. Некоторые и вовсе закроются.  

– И как максимально быстро получить ПМЖ сейчас? Можете дать короткий совет?

– Сразу подготовьтесь к тому, что вас ждёт комплексный многоэтапный процесс, который не заканчивается на покупке недвижимости. Соответственно, нужен проводник. Не просто риелтор, который подберёт объект, а компания, которая специализируется на получении ПМЖ за инвестиции и обеспечивает полный цикл работ. 

Крупных игроков на этом рынке всего несколько, Astons – один из них. Можно со всеми пообщаться, понять, у кого какой подход, и выбрать специалиста, с которым вам комфортно работать. Я со своей стороны готов ответить на ваши вопросы в личной беседе.