Рынок недвижимости Дубая рос достаточно долго, чтобы у наиболее бдительных экспертов появились подозрения: не пузырь ли это? Насколько оправданы ожидания стремительного спада и почему о них заговорили именно сейчас, разбирался Forbes.

Рынок недвижимости Дубая уже в третий раз в XXI веке демонстрирует стремительный и продолжительный рост. За первыми двумя взлетами последовали эпичные обвалы в 2009 и 2015 годах. Сейчас рынок вновь переживает стадию роста, причем она продолжается уже не первый год, поэтому наиболее пессимистичные участники рынка недвижимости ждут следующего спада.

За год в Дубае было заключено 97 252 сделки ( +59,5% за год), средняя стоимость сделки составила $435 610 (+10,3% за год). Общая стоимость всех транзакций превысила 265 млрд дирхамов (около $71,2 млрд по курсу на 17 февраля). 

«Инвесторы надули губы»

«Пузырь», «обвал» и прочие беды дубайскому рынку пророчат разочарованные инвесторы, которые ждали огромных прибылей без особых усилий, рассказали собеседники Forbes. «До весны 2022-го в некоторых проектах цены росли на 100% в год, — говорит управляющий партнер компании Webster и член ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Константин Ковалев. — Длительность инвестиций у такого сорта игроков варьируется от 3 до 12 месяцев, они часто работают с кредитным плечом, в том числе пользуются рассрочкой от девелопера. Во второй половине 2022-го инвестиционный рынок вышел на плато, и маржа спекулянтов резко снизилась. Отсюда разочарование такого рода спекулятивных инвесторов и уход их с рынка».

Цены в Дубае действительно стали расти несколько медленнее: если за 2021 год вся недвижимость подорожала на 17%, то в 2022 году, по данным аналитиков Zoom Property Insights, квартиры прибавили в стоимости 8,5%, виллы — 13%, а премиальный сегмент в целом, по данным Knight Frank, вырос на 13,5%. Отдельные проекты, особенно новостройки, дорожают быстрее. «В среднем по Дубаю рост цен не такой уж драматичный: по нашему мониторингу на основе данных Dubai Land Department, за год метр off-plan-недвижимости (новостроек на ранней стадии строительства. — Forbes) вырос на 16% — с $4790 до $5572», — отмечает исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов.

«Рост цен замедлился, потому что он не мог не замедлиться, — комментирует ситуацию представитель портала Emirates.Estate Ален Еремеев. — Последние два года спрос и цены на недвижимость в Дубае росли беспрецедентными темпами. Такая ситуация не могла сохраняться вечно, и сейчас она наконец начала меняться, а рынок — стабилизироваться». По его данным, доходность от инвестиций в недвижимость Дубая составляет порядка 5–6% в год. «Инвесторы разочарованы низкими ценами, надувают губы и говорят, что будут ждать следующего кризиса», — саркастически добавляет Ковалев.

Инвестиции в Дубай слишком активно рекламировались и рекламируются до сих пор, так что часть разочарований происходит из-за обманутых надежд, полагают эксперты. «Если отложить вариант заговора рептилоидов, то опасения, связанные с Дубаем, касаются тотальной пропаганды этого рынка как «нового Эльдорадо и рая на земле», — объясняет член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Многие российские брокеры переехали в Дубай и обрушили горы видео и фото контента на своих подписчиков в соцсетях».

Разочаровываются не только инвесторы. «Причина активизации разговоров про пузырь, как мне кажется, состоит в определенной заинтересованности в этом со стороны риелторов, чьи комиссии в Дубае в последнее время сильно упали, — полагает руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management Александр Пестряков. — Например, застройщик Emaar недавно снизил ее до 2%, а прежде средняя агентская комиссия составляла 6%, а по некоторым проектам — до 12%».

Умри, но не сейчас

Собеседники Forbes полагают, что разворот на рынке недвижимости Дубая произойдет, но через пару лет умеренного роста. 

«Самый резкий рост рынка недвижимости Дубая был с 2004 по 2005 год, — напоминает генеральный директор «Агентства недвижимости Георгия Патанина» Георгий Патанин. — Дальше было существенное снижение рынка с небольшими коррекциями, а в 2009 году произошел резкий обвал, то есть рынку понадобилось 1764 дня или около 5 лет, чтобы пройти полный цикл. С момента обвала до следующего пика произошло 1916 дней, что также чуть больше 5 лет. Цикл рынка занимает примерно 5 лет. Последняя «яма» рынка Дубая случилась около 900 дней назад. Таким образом, можно сделать вывод, что рост рынка недвижимости Дубая будет длиться еще 2,5 года». 

«Рынок на два-три года далек от пузыря, — прогнозирует Ковалев из AREA. — Можно ожидать падения рынка в 2028–2030 годах».

Среди участников рынка недвижимости немало и оптимистов. «Если сравнить стоимость недвижимости в Дубае с другими мировыми центрами роста, то сразу станет понятно, что разговоры о «пузыре» беспочвенны, — уверен руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — В Гонконге стоимость квадратного метра жилья составляет порядка $25 000, в Сингапуре — $17 000, в Тель-Авиве — $14 000, Сеуле — $11 000. В Дубае средняя медианная цена жилой недвижимости находится на уровне $3500–4000 за «квадрат», соответственно, потенциал для роста цен на недвижимость в городе еще очень большой».

«Если не будет новых волн покупателей-иностранцев, рынок начнет стагнировать и «сдуваться» за счет уменьшения спроса, — рассуждает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. — По нашим оценкам, новой волной спроса может стать открытие после пандемии Китая и прирост китайских инвесторов, введение программы инвестиционного гражданства в Дубае, новые геополитические потрясения».

О надеждах на китайский спрос, который позволит рынку и дальше расти, говорили все собеседники Forbes. Некоторые из них ждут «пополнения» и из других стран. «В связи с надвигающимся кризисом сюда приезжают европейцы и британцы, — констатирует управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева. — Поэтому рост цен здесь будет продолжаться, хотя по законам рынка он уже не будет столь бурным».

«Что касается «пузыря», то швейцарский банк UBS недавно опубликовал отчет Global Real Estate Bubble Index, — отмечает основатель группы Kalinka Екатерина Румянцева. — Это исследование рынка недвижимости и конкретных городов на предмет наличия «пузыря» или перегрева. Дубай расположился всего лишь на 24-м месте в данном рейтинге».

Большинство собеседников Forbes, особенно из числе «дубайских оптимистов», упомянули индекс банка UBS. «Все ссылаются на индекс пузырей от банка UBS и на то, что в Дубае нет «пузыря», — констатирует Цогоев из SimpleEstate. — Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»? Ответ: нет».

Вход — рубль, выход — два

Хотя пузыря в Дубае, по мнению опрошенных экспертов, нет, это не означает, что там нет рисков. 

«Истории про сверхприбыли, заработок в 30–40% в течение полугода редко оказываются правдой, — говорит Буланов из Tranio. — Некоторые девелоперы активно борются со спекуляцией и требуют, чтобы покупатель строящейся недвижимости внес платежи на сумму не менее 30–40% от стоимости объекта прежде, чем он сможет оформить по нему уступку. Так девелоперы противостоят стратегии перепродавать объекты на этапе строительства, которая ведет к перегреву рынка».

«Существует сегмент off-plan, то есть вложение на ранней стадии строительства с целью последующей продажи актива, — рассказывает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. — Брокеры и риелторы убеждают инвесторов, что такая схема принесет большой доход, а платить можно не всю сумму, а всего 10–20% от стоимости квартиры. Но некоторым проектам инвесторы, не проанализировав ситуацию, переплачивают на старте и не могут выйти из актива с прибылью даже на растущем рынке. В случае продажи актива на вторичном рынке собственнику необходимо найти другого инвестора, который должен заплатить сразу минимум 40% от стоимости квартиры, чтобы девелопер дал согласие на ее переоформление. Девелопер использует маркетинг и продвигает возможность покупки квартир за 10% от их стоимости, но трудно продать аналогичный актив, начавший строиться на полгода раньше, за 40%. Также необходимо заплатить брокеру, поэтому при такой схеме инвестирования можно уйти в убыток».

«У дубайских девелоперов очень большие бюджеты на маркетинг и комиссии брокерам: от 5–7% на первичке против стандартных 2% на вторичке, поэтому брокерам интереснее продавать новостройки от застройщика», — уточняет управляющий партнер RRG и партнер девелоперской компании Segrex Development Денис Колокольников.

«Многие приобретали объекты на пике стоимости или по завышенной цене, — добавляет старший партнер и совладелец Propriete Generale Group Иван Яринковский. — Продать такой актив с прибылью, выплатив при этом еще налоги и комиссию агентству, сложно. Кто-то поспешил продать объект, не дождавшись нужного роста цены для получения прибыли. Кто-то попросту доверился ненадежной компании с плохой репутацией, в результате став обладателем неликвидного объекта».

«На рынок недвижимости Дубая довольно легко зайти, но бывает сложно выйти, — констатирует Мошева из Intermark Real Estate. — Многие из тех, кто покупает дубайскую недвижимость, делают это с целью «перепарковать» капитал, а потом в какой-то момент выйти из этих вложений. Покупатели начинают выставлять квартиры на продажу на вторичном рынке. Далеко не все объекты пользуются там спросом. Те, кто думал, что их недвижимость ликвидна, что на ней можно заработать обещанные брокером 20–30–40% годовых, увидят, что спроса нет, и начнут понижать цену. Уже сейчас мы видим, что инвесторы, которые вошли во II и III кварталах 2022 года, хотят выйти из инвестиций. Не всем удается сделать это с премией к цене покупки».