Коммерческую недвижимость как инвестиционный инструмент выбирают все больше покупателей. Это и понятно: она может приносить владельцу постоянный доход. Пока избытка таких помещений, особенно торговых в спальных районах в Новосибирске нет, а вот дефицит в отдельных, в основном отдаленных районах есть. Ставки аренды, как и спрос остаются более-менее стабильными.

Эффективность вложения денег в коммерческую недвижимость очень высока, отдача от офисных, торговых, складских площадей в аренду гораздо выше, чем стандартные ставки по вкладам в банках. Кроме этого, удачные вложения в недвижимость – это серьезные гарантии сохранности активов и даже хороший шанс на их рост, даже без учета прибыли от сдачи площадей в аренду.

«По количеству обращений в «Жилфонд» мы можем сказать, что объем заявок на покупку коммерческой недвижимости «для себя» и для арендного бизнеса вполне сопоставим», – отмечает Алексей Малов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд».

По словам Ирины Марфиной, директора АН «Магазин Недвижимости», заместителя директора ИСК «Эко-воздух», на сегодняшний день более 70 % покупателей коммерческих помещений приобретают ее с целью сдачи в аренду. По данным пресс-службы агентства недвижимости «Первый строительный фонд», доля таких покупателей достигает в 80–90 %.

По информации Елены Астаховой, заместителя директора по инвестициям СК «Вилюйская», есть такие покупатели и в жилом комплексе «Гринвилл».

«Так называемый арендный бизнес за последний год увеличил свой масштаб и занял существенное место среди покупательской аудитории», – говорит Ирина Марфина. По ее наблюдениям, количество таких покупателей с каждым месяцем увеличивается. Эксперт связывает это с высокой ликвидностью вложений в данный сегмент.

Отвечая спросу, застройщики в последние годы предусматривают коммерческие площади в своих проектах. Как правило, это первые этажи жилых домов. Например, в портфеле компании ЗАО «Строитель» имеется несколько объектов с коммерческими площадями. В их числе жилые комплексы «Созвездие» на ул. Фрунзе, «Астра» на пересечении улиц Танковой и Ипподромской, «Статус» на ул. Шевченко, а также жилой квартал «Тихая гавань» вблизи площади Калинина. «Как показывает практика, в первую очередь наши коммерческие помещения приобретаются именно для размещения своего бизнеса, но есть случаи, когда офисы покупают для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду», – поясняет Эдуард Ляхов, заместитель генерального директора по продажам ЗАО «Строитель».

По словам Александра Воронкова, директора АН «ПТК-30», коммерческую недвижимость для сдачи в аренду приобретают чаще, чем, например, квартиры. Такая недвижимость более универсальна: любое помещение можно адаптировать под любой бизнес. «В жилых комплексах могут размещаться как офисы, так и продовольственные магазины, что очень выгодно, ведь в наших объектах не менее четырех домов и, соответственно, от 700 до 1 000 квартир, что делает их интересными для размещения салонов красоты, СПА и т. д. И возможность сдачи в аренду больше, и сумма арендной платы выше. Например, квартиру площадью 80 м2 можно сдать в аренду за 25–30 тыс. руб., а офис такой же площади за 40–50 тыс. руб. Небольшие помещения легче сдать, чем большие, они пользуются большим спросом. Офисные помещения в основном покупают от 50 до 110 м2, квартиры – однокомнатные, до 45 м2», – рассказывает эксперт.

Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», считает, что в посткризисные годы инвесторам зачастую проще купить несколько квартир, нежели заниматься арендой в сфере коммерческой недвижимости. «Однако рента в коммерческой недвижимости тоже имеет место, правда, преимущественно в формате нижних этажей жилых домов, нежели в бизнес-центрах», – комментирует Татьяна Казакова.

«Насколько могу видеть, эпоха массовых покупок площадей «внарезку» для последующей сдачи их в аренду у предпринимательского сообщества прошла, – говорит Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting. – У всех перед глазами введенный в эксплуатацию коммерческий объект возле Центрального рынка, буквально «улепленный» объявлениями горе-лендлордов о сдаче площадей этого объекта в аренду. Крупные торговые и бизнес-центры заняли свои места на рынке, а собственники коммерческих площадей на «торговых коридорах» города явно не торопятся с их продажей». По мнению эксперта, судьба упомянутого выше коммерческого объекта и объявления о сдаче площадей в аренду на Красном проспекте и на проспекте Карла Маркса явно показывают назревшее, и с большой вероятностью уже наступившее, новое перепроизводство коммерческой недвижимости. «Кто бы там что ни говорил, ставки коммерческой аренды имеют потенциал снижения уже в ближайшие месяцы», – уверен Сергей Дьячков.

Покупатель

Кто же покупает коммерческую недвижимость? «Это крупные федеральные и региональные организации с серьезными активами, для которых аренда коммерческих помещений – основное направление бизнеса. Также очень часто подобные вложения поступают со стороны малого и среднего бизнеса – образовавшийся коммерческий доход не достаточно существенен для собственного расширения, и здесь покупка такой недвижимости – хороший вариант для диверсификации активов», – считает Ирина Марфина.

По мнению Эдуарда Ляхова, как правило, это люди, которые представляют интересы некоторого пула инвесторов.

В пресс-службе АН «Первый строительный фонд» рассказали, что чаще это люди в возрасте 40–45 лет с высоким уровнем достатка. И хотя чаще всего помещения приобретаются для последующей сдачи под торговые площади, встречаются среди покупателей и предприниматели, чей бизнес достиг определенного уровня, имеет неплохой потенциал. «Эти люди готовы уйти от аренды и работать в собственном помещении», – отмечают в пресс-службе.

Таким образом, единого портрета покупателя коммерческой недвижимости нет. Этим сегментом сегодня интересуются как крупные компании, так и те, кто хотел бы инвестировать в недвижимость.

Требования

Несмотря на то что покупатели коммерческой недвижимости очень различаются, требования к помещениям у них примерно одинаковы. В большей степени интересны готовые объекты, поскольку здесь очень важно иметь возможность как можно раньше начать эксплуатировать помещение, а соответственно, и получать доход. «Кроме того, достаточно высокие цены на строящееся жилье также способствуют переориентированию покупателей на готовый сегмент», – уточняет Ирина Марфина. Основной интерес покупателей направлен на объекты с характерными признаками именно этой категории объектов: первый этаж, отдельная входная группа, подразумевающая монопольную рекламную вывеску, высокая пешеходная поточность, удобная транспортная развязка.

«Прежде всего покупатели смотрят на месторасположение: важна хорошая транспортная развязка, близость к основным автомагистралям. Также определяющими критериями являются заселенность того района, где находится объект, и, конечно же, планировка – чем она свободнее, тем лучше. Многие арендаторы используют площадь под торговые залы, и большое количество стен и перегородок для них нежелательно», – делятся информацией в пресс-службе АН «Первый строительный фонд».

«Локация, инфраструктура, концепция проекта, якорные арендаторы, качество строительства и управления объектами. В проектах, офисной и торговой недвижимости важным фактором является архитектура здания и планировочные решения», – уверен Данил Прудников, директор ООО «МДБрокер».

По информации Татьяны Казаковой, наибольшим спросом пользуются небольшие помещения – порядка 50–100 м2 с отдельным входом, расположенные вдоль магистрали или в крупных жилмассивах. Именно такие помещения проще всего сдать в аренду. Помещения более крупных размеров уже могут сдаваться разным арендаторам, что требует большего контроля со стороны арендодателя. «В наше экономически непростое время одно из важных требований – ликвидность. Традиционно большим спросом пользуются небольшие помещения, расположенные вдоль магистрали, с отдельным входом, правда, они все чаще используются не столько для одежно-обувного ассортимента, сколько для офисов сферы услуг, точек общепита», – уточняет Татьяна Казакова.

«Чаще всего среди критериев мы слышим желание расположиться ближе к центру города, на первых этажах, с отдельным обустроенным входом и чтобы окна выходили на оживленные улицы. Близость к государственным, банковским и развлекательным структурам также оказывает влияние на стоимость помещений», – перечисляет Эдуард Ляхов.

«Если говорить о бизнес-недвижимости в жилых комплексах, в районах средней отдаленности от метро, то наиболее востребованы площади 60–100 м2, 300–500 м2 – под торговлю. Основное требование к помещениям под офисы – отделка «под ключ»», – говорит Елена Астахова.

По данным АН «Жилфонд», на протяжении многих лет лидирующее положение спроса традиционно удерживает сегмент торговой недвижимости формата стрит-ритейл. Большинство инвесторов, покупающих коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, рассматривают именно этот сегмент в первую очередь. Наибольшим спросом пользуются торговые площади стрит-ритейл площадью от 40 до 80 м2. «Интересный тренд последнего времени – смещение интереса компаний, арендующих торговые площади, из центра города в спальные районы. Это так называемый поход за клиентом, – отмечает Алексей Малов. – Можно констатировать повышение интереса многих компаний разного профиля (торговля, услуги) к торговым площадям формата стрит-ритейл на главных улицах спальных районов».

«В целом можно сказать, что острого дефицита коммерческой недвижимости нигде нет», – отмечает Татьяна Казакова. По ее наблюдениям, наблюдается небольшая нехватка мелких складиков в центральной части города, торговой недвижимости в крупных жилмассивах, где не предусмотрены нежилые помещения в нижних этажах, и избыток офисной недвижимости в местах скопления административных и промышленных зданий советского периода.

Ипотека

Как и при покупке жилья, приобретая коммерческую недвижимость можно воспользоваться ипотечным кредитом. «За последний год доля покупателей коммерческой недвижимости с использованием ипотеки выросла, и сделки с участием кредитных средств – практика регулярная», – говорит Ирина Марфина.

По данным пресс-службы агентства недвижимости «Первый строительный фонд», такие сделки заключаются не так часто. «Обычно с помощью ипотеки покупают коммерческие площади в готовом здании, чтобы помещение уже можно было сдавать в аренду и платить проценты по кредиту из прибыли», – подчеркнули в пресс-службе.

«И хотя на новосибирском рынке существуют предложения ипотечного кредитования при покупке коммерческой недвижимости, например, при приобретении недвижимости у нас вы можете обратиться в банк Левобережный, Газпромбанк и ВТБ24. Однако такие сделки все же редкость. В ЗАО «Строитель» большинство помещений коммерческого предназначения приобретались за собственные средства», – рассказывает Эдуард Ляхов.

Специфика покупки коммерческих площадей такова, что в основном их приобретают ближе к завершению строительных работ или после сдачи объекта в эксплуатацию. Собственники бизнеса зачастую не готовы ждать, им нужно, чтобы вложения начинали работать в максимально короткие сроки. «Именно потому доля сделок на начале и в середине цикла строительства жилого комплекса меньше, чем по факту выполнения работ», – поясняет Эдуард Ляхов. И добавляет, что наибольшим спросом коммерческие площади пользуются на стадии 50–80 % готовности здания: с одной стороны, объект уже близок к завершению, с другой, цена еще не так высока, как после сдачи в эксплуатацию.

Ставки аренды

Ранее сегмент офисной недвижимости был сильно переоценен инвесторами. Было построено много административных зданий с расчетом на высокую арендную ставку. Кризис расставил все на места, арендная ставка в тот период сократилась вдвое. На данный момент, по информации АН «Жилфонд», арендные ставки в бизнес-центрах восстановились на две трети от прежнего уровня. Большинство БЦ заполнено на 90–100 % и приносят вполне стабильный доход. По данным АН «Жилфонд», в последние пять лет ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости Новосибирска растут примерно на коэффициент инфляции. «Тренд настолько стабильный, что позволяет включать данный рост в большинство договоров аренды как «учтенный фактор», – говорит Алексей Малов.

Согласна с этим и Татьяна Казакова: «Арендные ставки практически замерли на месте. В период кризиса (в 2009 году) арендные ставки на офисные и торговые площади снизились на 30–35 %, в сфере складской недвижимости – на 20 %. С тех самых пор цены от месяца к месяцу могут незначительно колебаться вверх-вниз, но принципиально их уровень не меняется».

При этом арендные ставки торговых помещений самые высокие на рынке. «Именно этим объясняется здоровый интерес инвесторов», – уточняет Ирина Марфина. Так, по данным ООО «МДБрокер», средняя ставка аренды торговой недвижимости в Новосибирске составляет 1,5 тыс. руб. за м2. В торговых центрах – от 600 до 4 тыс. руб. за м2, стрит-ритейл – от 900 до 6 тыс. руб. за м2 в зависимости от размера арендуемой площади, местоположения и статуса объекта. Средняя ставка аренды офисных помещений – 750 руб. за м2, при этом она может колебаться от 400 до 1 300 руб. за м2, что касается складских помещений, то в зависимости от класса и месторасположения ставка колеблется от 150 до 400 руб. за м2. «Сейчас пик ставок аренды почти достигнут, арендаторам рынок предвещает стабильность», – считает Данил Прудников.

Ставки аренды офисных и торговых площадей после предкризисного «взлета» 2006–2008 годов в массе своей снижались в 2009 году, затем пошли вверх, но так и не вернулись к пиковым значениям прошлых лет. «В отсутствие гиперинфляции, очевидно, и не вернутся. Объемы ввода коммерческой недвижимости в последние годы явно превышали прирост занятости и прирост количества предприятий в Новосибирске», – говорит Сергей Дьячков.

Бизнес-перспективы

«На мой взгляд, в конечном счете наиболее интересными предложениями с точки зрения долгосрочной перспективы являются объекты, имеющие среднюю арендную ставку и при этом весьма обоснованную цену продажи и находящиеся в развитой инфраструктурной зоне», – поясняет Ирина Марфина. Как правило, окупаемость таких объектов, по данным пресс-службы агентства недвижимости «Первый строительный фонд» составляет около 7–10 лет.

Подобный срок не является достаточно притягательным для потенциальных клиентов, поскольку здесь необходимо формировать особое видение перспективности, считает Ирина Марфина. Во-первых, с такими помещениями легче договориться и отрегулировать цену продажи, во-вторых, незначительное повышение арендной ставки в состоянии изменить первичную картину и повысить ликвидность объекта. В этом случае у арендатора не возникает существенной переплаты, при этом любые рыночные скачки скорее отобразятся на арендных ставках более высокого порядка, чем на средних по рынку. «Покупка коммерческих помещений на сегодняшний день – это оправданный и надежный способ вложения денежных средств. Способ, который тем не менее требует предварительного анализа и проработки, как и любой другой, подразумевающий работу с инвестициями», – уверена Ирина Марфина.

Алексей Малов также считает, что приобретение коммерческой недвижимости под арендный бизнес – сегмент, который всегда был и будет «живым» в силу своей доходности. «Провалы на этом рынке случаются достаточно редко, и они всегда временные, в ближайшее время мы ожидаем стабильное развитие, без резких скачков. Последнее обусловлено тем, что цены на покупку коммерческой недвижимости в Новосибирске весьма высоки, вход на этот рынок доступен немногим. Так что колебания спроса весьма незначительны, что и дает возможность прогнозировать стабильность», – поясняет эксперт.

По данным компаний Contact Real Estate и RRG, в последнее время доход от инвестиционного сектора стрит-ритейла в два раза выше прибыли от сдачи в аренду квартир класса люкс. «Отличие заключается в том, что наибольший интерес к коммерческой недвижимости наблюдается, когда объект находится на завершающей стадии строительства или уже после сдачи в эксплуатацию. Как правило, на этапе котлована коммерческая недвижимость не пользуется спросом, но ближе к сдаче объекта ее цена увеличится сильнее в сравнении с ростом цен на жилую недвижимость на том же объекте», – говорит Эдуард Ляхов.

По мнению Сергея Дьячкова, наилучшие рыночные возможности для операторов рынка коммерческой недвижимости сегодня находятся в местоположениях с растущими объемами ввода жилья. Так или иначе, квартиры в этих местоположениях покупает за деньги потребитель, которому для потребления понадобится местная розница.

Покупка коммерческой недвижимости с целью дальнейшей сдачи в аренду – бизнес, способный не только сохранить, но и приумножить вложенный капитал. Особенно если приобрести площади там, где они точно будут востребованы, – в популярных торговых центрах и торговых коридорах, а также в новых жилых комплексах и микрорайонах, где застройщики предусматривают помещения для развития инфраструктуры.