Еще несколько лет назад столичные эксперты уверенно заявляли, что в Новосибирске нет жилья класса «элит», и потешались над объявлениями о продаже «трехкомнатной элитной квартиры в панельном доме». Но, похоже, ситуация меняется на глазах.

Когда аналитики говорят об элитной недвижимости в российских регионах, то чаще всего впадают в крайности: либо ее нет совсем, либо просто к таковой относят самое дорогое жилье на рынке. Александр Астахов, исполнительный директор девелоперской компании Rolband & Partners, даже вспомнил старый анекдот на эту тему: «Ничто так не расширяет границы центра города, как объявления о продаже квартир».

Есть ли в Новосибирске настоящая «элитка»?

По опыту

«По опыту могу выделить несколько ключевых требований к элитному дому в городе: местоположение, архитектура, материал, из которого возведено здание, качество строительства и возраст дома, а также инфраструктура – как придомовая, так и района. Обязательно – хорошая транспортная доступность», – перечисляет Олег Вонарха, руководитель офиса АН «Жилфонд», специализирующегося на продаже элитного жилья.

Если говорить о квартирах, то требования к ним такие: большие площади, свободная планировка. Дом должен иметь подземный паркинг, огороженную придомовую территорию. Обязательны охрана, видеонаблюдение.

Олег Вонарха отмечает, что покупатели дорогой недвижимости очень внимательно относятся к соседям. В элитном доме не должно быть социальной разобщенности. Именно поэтому сейчас в Новосибирске появляется все больше домов с небольшим количеством квартир – их проще заполнить «однородным контингентом».

«В Новосибирске строят элитные дома-одиночки. Пока, к сожалению, у нас нет крупных элитных жилых комплексов, включающих в себя полный спектр социальных услуг, магазины и помещения для активного отдыха и досуга», – посетовал Олег Вонарха. К «одиночкам» в «Жилфонде» относят, хотя и с оговорками, дома на улице Горького, 51, Горького, 86, Урицкого, 20, Урицкого, 21, Депутатская, 50, Серебренниковской, 37, ЖК «Эдем». Не сдает позиций и дом на Щетинкина, 32, построенный в 1994 году.

По классификации

Чтобы иметь основания относить недвижимость к тому или иному классу, по заказу Фонда РЖС была разработана классификация жилья. Все форматы разделены на два больших класса: массовое и жилье повышенного качества. К последнему относят традиционные бизнес- и элит-класс.

Согласно классификации элитное жилье, как правило, располагается в доме, построенном по индивидуальному проекту, разработанному известными архитекторами. Возводиться оно может по бескаркасной технологии из кирпича или монолитно-каркасной, но обязательно с заполнением керамическим кирпичом. Высота потолков – не ниже 3 м, а количество санузлов – не менее двух. Для элитных домов важно гибкое пространственное решение, свободные планировки. Один из основных критериев – площадь квартиры: в элит-классе однокомнатная не может быть меньше 60 кв. м, двухкомнатная – 80 кв. м, трехкомнатная – 120 кв. м, а четырехкомнатная – 250 кв. м.

«Конечно, если предлагается квартира свободной планировки, то нужно говорить скорее о количестве окон, чем о количестве комнат», – уточняет Александр Астахов. Площадь кухни в элитной квартире должна быть не менее 20 кв. м.

Классификация учитывает и такой параметр, как безопасность. Для элитного жилья мало забора, шлагбаума и консьержа. Необходимы видеонаблюдение и охрана на территории.

Среди признаков «элитки» значатся и отапливаемый паркинг (две машины на квартиру), территория с индивидуальным проектом ландшафтного дизайна, собственная служба эксплуатации и инфраструктура. Последний критерий, по мнению Александра Астахова, для Новосибирска «несколько преждевременный».

Например, однокомнатная квартира на улице Ольги Жилиной, которая позиционируется при продаже как элитная, отвечает требованиям по месторасположению и площади. А трехкомнатная квартира на Крылова – еще и по таким критериям, как наличие закрытой охраняемой территории, видеонаблюдения и подземного паркинга.

Классификация Фонда РЖС не единственная. Несколько лет назад компания «Доктор Ключ» разработала свой «табель о рангах» престижных домов Новосибирска с учетом специфики местного рынка недвижимости. По итогам анализа эксперты компании условно разделили жилье на классы: делюкс, премиум, бизнес. К первому классу относится жилье, расположенное исключительно в Центральном и Железнодорожном районах города, а ко второму – еще и в Советском (Верхняя зона Академгородка). В соответствии с этой классификацией квартиру на улице Иванова уже не назовешь элитной: она находится в Академгородке, но не в Верхней, а в Нижней зоне.

По данным компании «Доктор Ключ», сейчас в Новосибирске 109 домов можно отнести к престижному жилью. Среди них, например, «Александровский сад», «Солярис» и дом на Коммунистической улице, прозванный «Бэтмен» за характерный архитектурный акцент.

Эта классификация отличается от московской, применима исключительно к Западно-Сибирскому региону. Необходимость в ней возникла, когда в Новосибирске появились покупатели элитного жилья и квартиры такого уровня. Классификация позволяет обосновать, почему предлагаемое жилье отнесено к тому или иному классу.

По цене

По словам экспертов, спрос на элитное жилье в Новосибирске растет второй год, но ажиотажа в данном сегменте нет, да и не может быть по определению. Что касается цен, то более полугода они не показывают динамики.

По данным АН «Жилфонд», сегодня в Новосибирске стоимость «квадрата» элитного жилья начинается от 100 тыс. руб., на этапе строительства можно купить «элитку» и от 80 тыс. руб. за кв. м.

Рекордной в агентстве называют сделку по цене 250 тыс. за кв. м. Заключена она была еще в 2008 году, перед кризисом. Но и сегодня есть предложения квартир площадью 170 кв. м по цене 30 млн руб. А самая дорогая в городе пятикомнатная квартира площадью более 500 кв. м предлагается за 99 млн руб.

По словам риэлторов, покупатели «элитки» в Новосибирске тщательно выбирают варианты. Элитное жилье редко покупается в ипотеку, хотя и такое бывает – например, если покупателю невыгодно выводить деньги из бизнеса, а проценты по кредиту получаются ниже, чем выручка от оборота, говорят в «Жилфонде».

Не местом единым

Такой критерий как местоположение в Новосибирске не является определяющим при отнесении дома к элитному классу. Высокая цена земли в центре города заставляет девелоперов использовать каждый квадратный метр, до минимума сокращая детские площадки, прогулочные зоны и прочие «нефункциональные» пространства. В то же время если объект строится не в самом центре, а где цена ниже, то девелопер может заложить в проекте различные изыски без потери рентабельности. Примером служит элитный дом «Эдем», расположенный не в центральной части города, но в престижном районе – на улице Богдана Хмельницкого, так называемом Сухом логу.

Российская Гильдия риэлторов внесла «Эдем» в пятерку лучших жилых комплексов России, реализованных в 2012 году. Привлекательность объекта усилилась благодаря собственному парку – «Эдемскому саду», прилегающему к придомовой территории.

Новые проекты

Раз есть спрос на элитное жилье, появляются и новые проекты. Как рассказал руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон, на первичном рынке Новосибирска элитные дома можно пересчитать по пальцам. Возвести дом класса премиум под силу только прочно стоящим на ногах застройщикам, которые параллельно возводят ЖК среднего уровня, рассчитанные на широкий круг потребителей. Таких компаний в Новосибирске несколько. «Из последних объектов, которые можно отнести к классу элитного жилья, я бы выделил ЖК “Статус”. Проект реализует ЗАО “Строитель”», – говорит Григорий Якобсон.

ЖК «Статус» расположен рядом с метро «Октябрьская» – в историческом центре города, вновь привлекающем внимание девелоперов. В «пакет» входит четырехуровневая подземная парковка, собственная инфраструктура – пункт услуг для жильцов, магазины, внутренний двор на втором этаже здания, эксплуатируемая кровля и охраняемая территория с системой видеоконтроля. Сейчас заканчивается возведение парковки и начинается строительство жилых этажей дома – их будет 25. Сдать дом застройщик планирует в июне 2015 года. В отделе продаж компании рассказали, что цена квадратного метра в зависимости от этажа и площади квартиры варьируется от 66 до 100 тыс. руб. Так, трехкомнатная квартира площадью 85 кв. м на средних этажах будет стоить 6,3-6,5 млн руб.

По мнению Александра Астахова, в центральной части города и по линии метро строгим требованиям федеральной классификации элитных домов соответствует только BERLIN на Красном проспекте. Он не только расположен на главной улице города, но и выполнен по авторскому проекту архитектора Артура Лопарева. Площадь квартир – от 130 до 420 кв. м, свободные планировки, виды на город через панорамные окна, скоростные лифты, зеленые террасы на крыше, пентхаусы – явно свидетельствуют о принадлежности дома к высокому классу. Цена квартиры в «Берлине» начинается от 12 млн руб., что соответствует средней цене квадратного метра 96 тыс. руб.

Однако архитектор проекта Артур Лопарев считает, что BERLIN скорее можно отнести к бизнес-классу. «Мы сознательно не позиционируем его как элитный, поскольку в Новосибирске в принципе нет такого понятия, – пояснил Артур Лопарев. – И город не предрасположен к его появлению».

По словам архитектора, главный признак жилья высокого класса, помимо места, – качество объемно-планировочных решений и инженерных систем. Свободные планировки позволяют владельцу разместить кухню и санузлы в любой точке квартиры. Для того чтобы выполнить эти требования, приходится закладывать дополнительные вентканалы, предусматривать возможность установки кондиционеров, теплых полов и т. д. Сдать дом планируется в 2015 году, таким образом, рынок престижного жилья в Новосибирске пополнится сразу двумя объектами.

Можно спорить о классификациях и критериях. Но то, что сегодня к элитному относят лучшее жилье города, – факт. Стоит оно дороже, но, говорят эксперты, в Новосибирске есть неудовлетворенный спрос на дорогое жилье. Поэтому девелоперы и берутся за такие проекты, а квартиры находят покупателей. «Элитка», как правило, приобретается не для сохранения средств или перепродажи, а для жизни. И в этом смысле колебания цен покупателям малоинтересны.