НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ и консалтинговая компания «Назаров и партнеры» подготовили рейтинг самых дорогих улиц и перекрестков города, чтобы читателям было проще понять, почему порция эспрессо там стоит в 10 раз дороже, чем кофе, из которого он сварен.

Стоимость аренды для торговли и общепита напрямую зависит от количества потенциальных покупателей, которые регулярно проезжают по улице или проходят по ней пешком. Выше всего ценится именно пешеходный трафик, поскольку этих людей куда проще убедить заглянуть в кафе или магазин. Но зоны, где люди привыкли гулять в Новосибирске, крайне ограничены, поэтому говорить о каких-то улицах целиком зачастую не приходится — слишком разными на разных ее частях будут размеры ставок. Поэтому «Назаров и партнеры» оценивали не улицы целиком, а только их отдельные зоны, где стоимость недвижимости одинаково высока.

Самой дорогой улицей города ожидаемо стал Красный проспект (от ККК им. Маяковского до ул. Фрунзе). Арендные ставки здесь начинаются с 3 тыс. руб. за кв. м в месяц и могут достигать 5,5 тыс. Готовность арендаторов платить такие деньги вполне объяснима — одновременно здесь имеется мощный автомобильный и активный пешеходный трафик. Это центр города — новосибирцы здесь готовы проводить время вне зависимости от того, где они работают или живут.

Не дешевле обойдется аренда помещения и на площади Калинина — ставки колеблются между 3 тыс. и 5 тыс. руб. за кв. м. В отличие от центра города, который является объектом притяжения сам по себе, площадь Калинина — это прежде всего транспортная развязка. Здесь пассажиры метро пересаживаются на какие-то другие виды транспорта и сходятся мощные автомобильные потоки.

Высоким спросом пользуются Вокзальная магистраль и примыкающий к ней отрезок ул. Орджоникидзе. Здесь за квадратный метр придется заплатить 4–4,5 тыс. руб., причем это не предел. Как и на Красном проспекте, здесь имеется сочетание высокого автомобильного и пешеходного трафиков. Для любого сетевого проекта (будь то магазины, рестораны или даже банковские офисы) арендовать здесь точку значит сразу заявить о себе всему городу.

«Золотым перекрестком» называют арендаторы пересечение ул. Ленина и Советской. Это, пожалуй, главная «пешеходная трасса» города (в смысле пешеходного трафика), но она проигрывает лидерам из-за более слабого транзитного автомобильного потока. Здесь ставки доходят до 4,5 тыс. руб.

Самой доходной улицей левобережья однозначно можно считать проспект Маркса, особенно его треть, примыкающую к одноименной площади. Несмотря на то что здесь изначально практически не было приспособленных для торговли помещений, даже выведенные из жилого фонда квартиры в пятиэтажках на первых этажах здесь сдаются по цене от 3 тыс. до 5 тыс. руб. за «квадрат». Причем спрос так велик, что арендодатели уже взялись за освоение второго этажа, который выкупается и превращается в часть магазина или офиса. Эта же улица лидирует по концентрации пристроенных помещений — когда за счет павильона площадь магазина увеличивается раза в два. Среди других лидеров ставок аренды «Назаров и Партнеры» называют ул. Крылова (ее отрезок в районе Красного проспекта), а также Гоголя и Богдана Хмельницкого.

Названные ставки, впрочем, являются обычными. Александр Назаров замечает, что у него есть информация о случаях, когда арендаторы соглашались платить в этих зонах до 7 тыс. руб. за кв. м.

При таких ставках помещение 150 кв. м будет обходиться дороже 1 млн руб. в месяц. Этого хватит на покупку дешевой студии на этапе строительства.

По мнению Александра Назарова, основными драйверами роста цен на коммерческую недвижимость оказываются сети по торговле сотовыми телефонами (прежде всего фирменные — сотовых компаний). Активно помогают им обувщики, магазины парфюмерии и предприятия общепита. В последнее время значительным игроком на этом рынке стали банки, расширяющие свои сети дополнительных офисов. Последним, правда, удается уговорить арендодателей на более низкие ставки, поскольку этот вид клиентов считается более стабильным.

Руководитель розничного отдела группы компаний «Обувь России» Майя Федорченко считает, что существующие ставки аренды вполне оправданы.

Например, у «Обуви России» на площади и проспекте Маркса (давно имеющем репутацию «обувной улицы») работает сразу четыре магазина. Дороже всего компании обходятся помещения на площади Калинина.

Руководитель сети кондитерских «Кузина» Евгения Головкова с сожалением констатирует, что в «топовых» местах, где предложение изначально ограничено, арендные ставки «точно падать не будут». При этом, по мнению Головковой, сам по себе факт, что арендатор не закрывает свой магазин или кафе, вовсе не означает, что оно приносит прибыль. По ее мнению, для крупных сетевых компаний это скорее точки, несущие маркетинговую ценность.

Чтобы выжить в таких условиях, предпринимателям приходится идти на ухищрения. Например, та же «Кузина» делает ставку на компактные заведения, торгующие навынос. Другие пытаются придумать форматы, которые позволяли бы брать неликвидные площадки по низким ценам. Например, небольшая закусочная ЛПШБ открылась в этом году во дворе одного из домов, стоящих как раз на «золотом перекрестке» (ул. Ленина – Советская). По информации НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, это помещение обходится владельцам ЛПШБР не дороже 500 руб. в месяц (правда, им пришлось потратить несколько миллионов на то, чтобы привести этот сарай в порядок).

Впрочем, какими бы высокими ни казались новосибирские ставки, они меркнут перед тем, сколько стоит недвижимость в крупнейших мегаполисах мира. Консалтинговая компания Cushman&Wakefield недавно опубликовала очередной рейтинг самых дорогих улиц мира. Абсолютным лидером стала Causeway Bay в Гонконге.

Один квадратный метр здесь обходится в среднем в $33,5 тыс. в год (то есть больше 92 тыс. руб. в месяц).

На этом фоне самая дорогая улица Европы — Елисейские поля — смотрится довольно «бюджетно»: всего $17,8 тыс. за кв. м в год (около 50 тыс. руб. в месяц). Самые же высокие ставки в России аналитиками были зафиксированы в Москве в Столешниковом переулке (известном своими магазинами люксовых брендов), где квадратный метр обойдется в $5170 в год (14,2 тыс. руб. в месяц). Красному проспекту явно есть куда расти.