Рано утром 24 февраля президент России Владимир Путин объявил о начале специальной военной операции в Донбассе. На фоне этих событий были приостановлены торги на Московской бирже, а рубль начал стремительно дешеветь. Крупные российские банки ухудшили условия покупки валюты для населения. В Сбербанке в моменте за $1 просили 101,8 руб., а за €1 — больше 115 руб.

Как военная операция на Украине и падение рубля скажутся на рынке жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Всплеск будет недолгим

Рынок жилья в предыдущие кризисы вел себя по похожему сценарию: всплеск спроса (люди пытались таким образом сохранить свои сбережения, покупая жилье в моменте) сменялся падением покупательской активности и снижением цен. Один из последних таких кризисов начался в 2014 году как раз на фоне событий на Украине и присоединения Крыма.

Тогда против России были введены первые экономические санкции, цены на нефть упали, рухнул рубль. 16 декабря 2014 года произошло обвальное падение российской валюты. Евро в тот день, который называют «черным вторником», достиг отметки 100,74 руб., а курс доллара поднялся до 80,10 руб. В 2014 году рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства и падением цен на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU) и на 55% в долларах.

Динамика цен на недвижимость в России (2014-2016) (Фото: «РБК-Недвижимость»)

В этот раз эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также ожидают рост спроса на жилье в краткосрочной перспективе. «В условиях сильного стресса, аналогичного ситуации 2014–2015 годов, нестабильности рубля и российских акций возможен сильный кратковременный всплеск спроса на недвижимость, которую население считает надежным защитным активом, люди будут так пытаться сохранить сбережения», — рассказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

Похожую точку зрения высказали представители риелторских компаний. В периоды кризисов (в том числе 2014 года) жилая недвижимость всегда остается ценным активом, поэтому граждане, обладающие достаточными сбережениями, будут вкладываться в квартиры, которые в случае чего можно перепродать или сдать в аренду, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

«В ближайшие недели или месяцы мы увидим всплеск инвестиционного спроса на жилье», — прогнозирует эксперт. К примеру, в 2014 году наблюдались два резких всплеска активности покупателей — в феврале-марте (ситуация с Крымом) и в ноябре-декабре (девальвация рубля на фоне санкций и падения цен на нефть), напомнила она. Согласен с ней управляющий партнер S.A.Ricci Алексей Богданов: «Мы прогнозируем всплеск покупательской активности на рынке жилой и коммерческой недвижимости как со стороны массового инвестора, так и со стороны тех, кто покупает недвижимость под собственные нужды».

При этом текущая ситуация отличается от того, что было на рынке в 2008-м, 2014-м и даже в 1998-м. Тогда были падение фондового рынка и резкая девальвация рубля, но не было военной операции, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По этой причине реакция населения по спасению накоплений (и переводу их из депозитов в квадратные метры) будет отличаться, считает он. «Краткосрочный период роста спроса мы увидим, но его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы. Эмоционально-психологическое состояние многих россиян сейчас не располагает к покупкам жилья», — говорит эксперт. «Кроме того, за последние три месяца растущей геополитической напряженности многие уже провели такие сделки в попытке спасти сбережения. Активные продажи последних полутора лет тоже в значительной степени сократили потенциальный спрос», — приводит аргументы Алексей Попов.

Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома ожидает, что в текущей ситуации неопределенности люди займут выжидательную позицию. «На наш взгляд, около 20% участников вторичного жилья могут взять паузу», — прогнозирует он.

Пока ситуация стабильна

Пока ситуация на рынке жилья Москвы стабильна. «Мы не отмечаем ни роста, ни падения числа заявок и обращений по поводу приобретения жилья», — сказала Надежда Коркка из «Метриума». В компании «Бест-Новострой» также не фиксируют пока роста спроса. «Ситуация на этой неделе принципиально не изменилась по сравнению с прошлой неделей и с началом месяца», — добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В ЦИАН ожидают конкретную реакцию пользователей своей площадки (выраженную в числе просмотров объявлений и иных целевых действий) начиная с завтрашнего дня, 25 февраля.

Падение спроса и цен

В долгосрочной перспективе текущие события негативно скажутся на рынке жилья — эксперты ждут падения спроса и цен. Но масштабы последствий сейчас предсказать сложно. «В долгосрочной перспективе девальвация рубля негативно отразится на спросе. Цены на недвижимость в последние месяцы выросли, как и ипотечные ставки. В этой ситуации массовый спрос может снизиться по итогам 2022 года, если власти не введут меры поддержки строительного сектора и субсидирование ипотеки», — допустила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

По оценкам риелторов, за последний год цены на жилье в Москве выросли почти на 50%. Однако причин для их дальнейшего роста не наблюдается — снижается доступность ипотеки, что должно ослабить спрос; растет ключевая ставка ЦБ, отмечает Сергей Шлома. Сейчас рынок жилья находится в рублевом секторе, поэтому валютные скачки на нем отразиться не могут, считает эксперт.

Серьезным ударом по экономике страны могут стать санкции против России, продолжила Ирина Доброхотова. «А ухудшение экономической ситуации может привести к снижению доходов граждан. В последние годы они и так существенно не росли, а с учетом инфляции и вовсе снижались. В дальнейшем ситуация может еще больше ухудшиться. А это, в свою очередь, напрямую повлияет на спрос, он также начнет снижаться», — допускает она.

Дополнительным фактором, который сегодня способствует этому, является рост ставок по ипотеке. Несколько дней назад крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ в очередной раз подняли ставки по ипотеке. Повышают ставки также и другие банки, что в целом снижает доступность новостроек. Согласно прогнозам экспертов из компании Realiste, ключевая ставка в ближайшие три месяца может превысить 14% по сравнению с текущими 9,5%. Продажи жилья могут резко упасть уже через два месяца, а девелоперы будут совершать трейд-ин в пять раз чаще, чем сейчас, прогнозирует основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Недвижимость начнет дешеветь. Через полгода она может потерять в среднем 15% от стоимости», — добавил он.

В среднесрочной перспективе на рынке ожидается снижение спроса и падение цен, согласен руководитель «ЦИАН.Аналитики». По его мнению, драйверами этих процессов станут повышение ключевой ставки ЦБ, дальнейшее удорожание ипотеки и снижение доходов. Это затронет как первичный, так и вторичный рынок. «Глубина падения цен будет не меньше, чем в предыдущий кризис в 2014–2015 годах, когда цены снижались в среднем на 15%. Дополнительной неопределенностью для участников рынка сейчас являются детали возможных санкций на российские банки, особенно то, как они затронут валютные депозиты», — добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Что будет со строительством жилья

Основные риски сегодня исходят из перечня возможных санкций, которые с большой долей вероятности окажут влияние на инфляцию и как следствие — на денежно-кредитную политику, последующее повышение ключевой ставки, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. «Есть опасения, что столкнемся с двузначными значениями по ключевой, на уровне 11–13%. А это угроза для проектного финансирования, ипотеки и покупательной способности населения», — отметил он.

По словам Федора Выломова, застройщики уже сформировали задел на этот и следующий год, который в любом случае необходимо будет реализовывать. Поэтому относительно существующих проектов в РАСК не видят значительных рисков: благодаря льготной ипотеке многим игрокам уже удалось сформировать подушку безопасности. В дальнейшем все будет зависеть от поддержки государства, чтобы не допустить системных рисков.

«И тут, скорее, вопрос уже бюджетных возможностей. Основные проблемы кроются как раз в начале разработки новых проектов — многие займут выжидательную позицию как минимум на полгода, чтобы оценить собственные риски и то, как будет развиваться ситуация в экономике далее», — добавил глава РАСК.