Бизнес-ипотека – молодой и перспективный продукт на российском рынке, но его внедрение и распространение нуждается в поддержке. Механизм бизнес-ипотеки давно запущен и отлажен в западных странах. В России этот инструмент тоже существует и функционирует – правда, пока в единичных случаях.

Не секрет, что сейчас приобретение качественной офисной недвижимости в Москве может себе позволить только крупная компания. Средний и малый бизнес в силу высокого уровня цен вынужден ограничиваться небольшими площадями. При этом все большим спросом на рынке пользуется такой финансовый инструмент, как коммерческая ипотека.

Как она работает? При покупке офиса с помощью ипотеки компания оплачивает часть стоимости помещения, а банк выдает кредит на оставшуюся сумму под залог приобретаемой недвижимости. Можно сделать вывод, что принцип действия тот же, что в жилой ипотеке.

На практике, для того чтобы приобрести офис с помощью этого инструмента, компании необходимо выбрать помещение и обратиться к собственнику за согласием, рассказав о своем намерении использовать ипотеку. В случае положительного решения потенциальный покупатель выбирает банк, предоставляющий самые оптимальные условия, и готовит пакет документов, который включает лицензию на осуществление предпринимательской деятельности, справки, подтверждающие доходы и финансовое положение компании, договор купли-продажи объекта ипотеки, экспертную оценку объекта. Финансовая организация обычно принимает решение о кредитовании в срок до 30 дней.

Условия коммерческого ипотечного кредитования очень сильно меняются от банка к банку. Сегодня на рынке не существует так называемой «средней» ставки – годовой процент выплат по бизнес-ипотеке колеблется от 12 до 20%. Срок кредитования обычно зависит от заемщика – для юридических лиц это 5-7 лет, для индивидуальных предпринимателей – 10 лет. Первоначальный взнос обычно находится на уровне 25-35% от стоимости помещения. Сумма кредита также зависит от банка: в разных финансовых организациях 10 млн. рублей может быть как максимальной, так и минимальной суммой кредитования.

Интересны ли такие условия банкам? Безусловно. Один ипотечный кредит на покупку коммерческого помещения по сумме превосходит несколько обычных – на приобретение жилья, к тому же доходность такого кредита выше. Большинство банков уже включили бизнес-ипотеку в свои программы, но фактически реализуют ее нечасто.

Одна из причин, по которой этот продукт пока не развит на российском рынке, кроется в том, что при оформлении кредита требуется максимальная прозрачность как со стороны заемщика, так и со стороны собственника помещения. Компания, которая желает купить офис, должна документально подтвердить свою устойчивость и годовые доходы. Помещение перед покупкой нужно проверить и определить его рыночную стоимость, к чему должен быть готов существующий владелец помещения.

Еще одно затруднительное условие бизнес-ипотеки заключается в том, что заемщик должен первоначально оформить недвижимость в свою собственность, после чего передать ее в залог банку. Это длительная и сложная процедура, и продавец офиса может от нее отказаться, отдав предпочтение менее «проблемному» покупателю. Кроме того, по этой схеме практически невозможно приобрести площади в строящемся объекте, где собственность на помещения еще не оформлена.

Один из эффективных инструментов в таком случае – партнерство банка и девелопера. Покупатель получает готовое предложение по ипотеке, лояльность собственника помещения и кредитной организации, более выгодные условия, чем предлагают для других объектов, и возможность купить недвижимость по привлекательной цене – например, приобретая офис в строящемся объекте.

С точки зрения девелопера работа с потенциальным покупателем упрощается: он уверен, что банк проверит клиента и оформит ипотеку, только если проблем нет. Кредитная организация хорошо знакома с проектом, знает срок реализации, рыночную стоимость, поэтому охотнее даст согласие на сделку. Данный механизм отработан в жилой недвижимости, но для реализации коммерческих помещений применяется исключительно редко – в основном, когда дело касается помещений на первых этажах жилых объектов.

В России на данный момент существует лишь одна совместная ипотечная программа девелопера коммерческой недвижимости и банка. Ее вывели на рынок столичный бизнес-парк Nagatino i-Land и АКБ «Инвестторгбанк». Идея партнерства возникла на этапе строительства объекта, когда девелопер искал пути расширения возможностей для покупателей недвижимости. Механизм коммерческой ипотеки показался интересным и привлекательным. Партнером программы стал «Инвестторгбанк», который не только кредитовал строительство, но и приобрел помещение на территории бизнес-парка для размещения своего офиса.

На стадии строительства первой очереди Nagatino i-Land и «Инвестторгбанк» провели 5 сделок. Покупателями офисов по программе ипотеки стали представители малого и среднего бизнеса. Площадь помещений составляет от 100 до 800 кв. м. Партнерская программа обеспечила клиентам выгодную ставку по кредиту – 13% в рублях, что соответствует нижней планке рынка. Кроме того, минимизировано время рассмотрения заявки и заключения сделки.

Таким образом, бизнес-ипотека – молодой и перспективный продукт на российском рынке, но его внедрение и распространение нуждается в поддержке. Причем не только со стороны банковских организаций, но и со стороны девелоперов коммерческой недвижимости.