Вместо деления на «жилое-нежилое» зданиям хотят присвоить виды разрешенного использования по аналогии с земельными участками.

Столичные власти намерены выступить с инициативой по расширению перечня критериев, применяемых при кадастровой оценке помещений. Об этом «Известиям» рассказал руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов. По словам чиновника, сейчас используются только две категории: жилая недвижимость или нежилая. В департаменте считают, что видов разрешенного использования помещений должно быть не меньше, чем аналогичных критериев для земельных участков, то есть минимум 17. Точный перечень предполагается разработать в следующем году и направить на рассмотрение в федеральные министерства.

Как пояснил Ефимов, сейчас есть определенные сложности в установлении кадастровой стоимости помещений.

— При проведении кадастровой оценки очень сложно учесть функционал здания, ведь почти каждый торговый центр имеет и гаражные помещения, и помещения общего пользования, которые при расчете должны учитываться с соответствующими понижающими коэффициентами. Поэтому город планирует выйти с инициативой по расширению перечня критериев, возможных для использования при оценке помещений. По нашему мнению, таких видов должно быть как минимум столько же, сколько и видов разрешенного использования земли, — сказал чиновник.

Виды разрешенного использования земли утверждены Минэкономразвития и включают в себя, к примеру, такие категории, как размещение домов среднеэтажной и многоэтажной застройки, строительство гаражей и автостоянок, дачное строительство, размещение гостиниц, административных зданий, объектов науки, здравоохранения и спорта. Предполагается, что похожие критерии должны будут появиться и для самих помещений.

Пока неизвестно, как конкретно будет высчитываться стоимость многофункционального помещения. Если брать за пример определение кадастровой стоимости земельного участка, то сейчас несколько коэффициентов признаются равнозначными, а ко всему участку применяется максимальная ставка. Как ранее писали «Известия», предприниматели просили пересмотреть порядок расчета и ориентироваться пусть на самый дорогой, но зато один — основной — вид использования. Столичные власти, в свою очередь, пояснили, что определение порядка оценки участков относится к компетенции федеральных властей.

По мнению заместителя руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергея Жаркова, появление дополнительных категорий поможет четче высчитывать налог на недвижимое имущество (введен расчет исходя из кадастровой стоимости), а также позволит лучше планировать размещение объектов социальной инфраструктуры.

— Не всегда удается прописать в отраслевых схемах, где должна разместиться химчистка, а где — булочная, так что дополнительные критерии помогут это регулировать, — сказал он. — Вместе с тем не стоит закапываться в мелкие детали и прописывать отдельные категории, скажем, для магазинов детской или взрослой одежды.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев назвал идею разумной.

— Деление только на жилые и нежилые помещения не соответствует нынешним требованиям рынка недвижимости. В последнее время всё больше пограничных ситуаций — например, когда первый этаж нотариус или врач использует под работу, а на втором живет. Для них такая детализация пойдет на пользу, — сказал эксперт.

При этом Апрелев убежден, что надо учитывать не только вид назначения помещения, но и другие факторы — к примеру, его расположение или обеспеченность транспортной инфраструктурой.

— Например, рыночная стоимость хрущевки в центре и где-нибудь на востоке Москвы может различаться на 40%. Вообще стоимость земли стоит привязать к стоимости недвижимости, как это сделано в США, где участок стоит 30% от рыночной цены построенного на нем объекта, — отметил эксперт.

Апрелев добавил, что любое изменение в процедуре подсчета стоимости объекта должно внедряться плавно.

— Надо, во-первых, заранее извещать людей, во-вторых, на текущий период оставлять те же критерии, что и раньше, а в-третьих, делать ясную и прозрачную процедуру расчета: давать примерный диапазон цен или создавать некий калькулятор, — заключил он.