Формат стрит-ритейл, получивший широкое распространение в докризисные годы, сумел не только кризис пережить, но и остаться в этот период одним из самых востребованных. И сейчас стрит-ритейл не сдает позиций, пользуясь популярностью у инвесторов.

По мнению Алексея Малова, руководителя отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд», стрит-ритейл в сегменте торговой недвижимости – это самые ликвидные помещения как на вторичном рынке, так и на первичном. В строящихся зданиях (жилых и административных) торговые помещения формата стрит-ритейл раскупаются всегда на самых ранних этапах, за исключением случаев, когда застройщик намеренно не предлагает к продаже коммерческие площади на первом этаже здания, отодвигая реализацию на более поздние сроки строительства, когда цена за м2 поднимется достаточно высоко. «Причин для снижения спроса на площади формата стрит-ритейл в Новосибирске пока нет», – уверен Алексей Малов.

«На фоне общей экономической ситуации спрос на объекты стрит-ритейла достаточно высок, – говорит Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость». – Можно даже сказать, что он несколько выше, конечно, в пропорциях между сегментами, чем непосредственно перед кризисом, когда была мода на торговые центры. В частности, сохраняется высокий спрос и во вновь вводимых домах». Это обусловлено тем, что в последние годы развивается комплексное строительство микрорайонов в отдаленных частях города, где нет развитой инфраструктуры, считает эксперт. Зачастую компании, занимающиеся оказанием услуг, и магазины товаров повседневного спроса располагаются прямо на нижних этажах жилых домов таких микрорайонов. Поэтому наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в первой линии крупных жилых массивов.

Все зависит от местоположения, считает Елена Ермолаева, директор компании RidAnalytics, на наиболее оживленных улицах такие помещения всегда будут пользоваться спросом. «Впрочем, если местоположение не особенно удачное, то помещения на первых этажах с успехом используются как офисы. Ежегодный прирост по площади таких помещений – 4–10 % от объема вводимого жилья по грубой оценке», – добавляет Елена Ермолаева.

Алексей Малов называет требования к помещениям для коммерческих площадей формата стрит-ритейл: первый этаж, отдельный вход. «Наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 40 до 120 м2, причем 40–80 квадратов – это самые востребованные варианты», – отмечает эксперт. При этом, как правило, покупателям непринципиально, имеется ли в виду отдельно стоящее здание или первый этаж жилого дома. Безусловно, больший интерес покупатели проявляют к линии метро, крупным транспортным развязкам с большой проходимостью. Причем, можно отметить, что покупателям важен скорей не район, а именно расположение коммерческого помещения. Например, на одной и той же улице друг против друга могут располагаться две аптеки (одинаковой площади и, предположим, с примерно одинаковым ассортиментом товаров). Но одна аптека может стоить дороже, чем другая, так как расположена более выгодно на пути пешеходного трафика и выручка у нее больше, чем у соседней аптеки, расположенной менее удачно. «Также по линии метро разнится цена за квадратный метр. Например, очень востребованы коммерческие площади, которые расположены наконечных станциях метрополитена, то есть, выходящие на площадь Калинина и К. Маркса. В районе промежуточных станций этой же линии цена за м2 может быть ниже», – поясняет Алексей Малов.

По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в зависимости от района города цена за квадратный метр помещения формата стрит-ритейл колеблется от 50 до 114, 3 тыс. руб. Самые дорогие помещения в Железнодорожном районе, с наименьшими затратами такое помещение можно приобрести в Первомайском районе. Выделяются высокой ценой также Центральный – 99,6 тыс. руб. за квадратный метр и Дзержинский район – 110, 5 тыс. руб. за квадрат. Среди «середнячков» лидирует Ленинский район – 86,8 тыс. руб. за квадратный метр.

Преимущественно такие помещения приобретаются инвесторами для последующей сдачи в аренду. «Для небольших компаний, которые часто и используют эти помещения, покупка зачастую невыгодна – если бизнес в этом месте не пойдет, проще переехать в более подходящее помещение, если ты связан только договором аренды, а не через куплю-продажу. Для инвесторов же это способ вложений, зачастую более выгодный и надежный, чем покупка квартиры (ремонт делают арендаторы, да и за состоянием помещения они будут следить лучше, чем жильцы-арендаторы квартиры)», – комментирует Татьяна Казакова.

Алексей Малов считает, что инвесторам площади формата стрит-ритейл интересны только на первичном рынке, причем на начальных этапах строительства. «Они берут на себя риски, связанные с исполнением обязательств застройщика, получая взамен осязаемую выгоду: цена на площадь к моменту сдачи значительно вырастает. Как только площадь начинает относиться к вторичному рынку, стоимость квадратного метра уже не может скакать настолько, чтобы инвесторам было интересно покупать и перепродавать ее, улавливая колебания рынка», – отмечает Алексей Малов. Такая недвижимость может расцениваться уже только как вариант долгосрочного вложения средств. Поэтому основная масса покупателей площадей формата стрит-ритейл на вторичном рынке – это либо те, кто приобретает площадь под собственный бизнес, либо в качестве долгосрочного вложения, то есть под арендный бизнес.

Динар Зарипов, анализируя практику продаж коммерческих площадей в объектах компании, делает вывод, что чаще всего их приобретают бизнесмены, которые учитывают рост стоимости площадей в течение строительства, инвестируют на начальном этапе. «У них есть возможность выбрать площадь, местоположение, учесть эти показатели в бизнес-плане. И их вложения оказываются эффективными. На последних этапах строительства покупатели уже могут оценить потенциал микрорайона, выгоды от развития бизнеса в жилом комплексе, но они уже ограничены в выборе помещений», – отмечает Динар Зарипов.

Все реализуемые проекты «Сибакадемстрой» – микрорайон «Европейский Берег», жилой комплекс на Декабристов, «Миргород» – имеют собственную концепцию коммерческих помещений, которая учитывает потребности жителей микрорайонов. Площадь коммерческой недвижимости на одну квартиру, по информации Динара Зарипова, в среднем составляет 2,5 м2. В микрорайоне «Европейский Берег» коммерческие площади составляют 4 % от общей площади всех помещений, в ЖК «Миргород» этот показатель немногим более 1 %, в ЖК на Декабристов– около 7 %. «В результате комплексного подхода к проектированию коммерческой недвижимости, соблюдения баланса между жилыми и нежилыми помещениями и архитектурной концепции – коммерческая недвижимость в реализуемых нами проектах высоколиквидна. Наибольший спрос сформирован в сегменте торговых помещений», – рассказывает Динар Зарипов. – Мы стремимся к сбалансированному развитию коммерческой недвижимости. Для нас важно, чтобы профиль спроектированных нами помещений соответствовал необходимой для района инфраструктуре. Поэтому большинство сделок по коммерческой недвижимости совершают предприниматели для развития собственного бизнеса и сдачи помещений в аренду».

По данным АН «Жилфонд», на этапе котлована площади стрит-ритейл могут стоить от 40 тыс. руб. за м2, ближе к сдаче дома цены уже варьируются от 90 до 110 тыс. руб. за м2. «Эти цены центральных районов города, причем адекватно обозначить ситуацию с ценами на стрит-ритейл по окраинам достаточно сложно – здесь застройщики предпочитают возводить полностью жилые дома, не оставляя площади под коммерческую недвижимость на первых этажах», – говорит Алексей Малов. Например, стоимость за один квадратный метр коммерческой недвижимости в микрорайоне «Европейский Берег» составляет от 80 тыс. руб., в жилом комплексе «Миргород» – от 75 тыс. руб. и в жилом квартале на Декабристов – от 115 тыс. руб.

На вторичном рынке коридор цен на площади формата стрит-ритейл в центре города и по линии метро находятся в диапазоне от 130 до 220 тыс. руб. за м2. В более отдаленных районах диапазон цен – от 65 до 110 тыс. руб. за квадрат.

Что касается аренды, по данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в Калининском районе такого плана помещения предлагаются в основном в аренду и по самым высоким в городе ставкам – в среднем по 1,48 тыс. руб. за м2. Средневзвешенная ставка по городу составляет чуть более 1 тыс. руб. и находится на одном уровне с прочими торговыми помещениями, средняя ставка которых по данным компании RIDAnalytics– порядка 1 тыс. руб. за квадрат.

Прогнозы

Спрос на помещения формата стрит-ритейл существовал всегда, но если на заре рынка недвижимости такие помещения занимали компании разной деятельности, то сейчас компании, не нуждающиеся в частом общении с непосредственными клиентами, предпочитают бизнес-центры, а товары длительного пользования все чаще приобретаются в торговых центрах. «Поэтому спрос на помещения стрит-ритейла зависит, прежде всего, от развития сферы услуг, а оно, в свою очередь, зависит от общей экономической ситуации, прогнозы по которой, увы, не слишком радужные», – считает Татьяна Казакова.

По мнению Елены Ермолаевой, этот сегмент всегда будет востребован, особенно в районах комплексной застройки, где высокая плотность населения, а доходы семей выше средних. Такого же мнения придерживается и Алексей Малов: «При отсутствии значимых макроэкономических событий рост цен в сегменте коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл будет удерживаться на уровне среднегодовой инфляции».