По данным Агентства правовой информации, в 2021 году арбитражными судами было рассмотрено 74 010 споров по договорам аренды. Это примерно на 4000 больше, чем в 2020 году. При заключении этого вида договора для компании важно сформулировать его таким образом, чтобы свести споры с контрагентом к минимуму. В ходе заключения договора каждая из сторон стремится к тому, чтобы именно ее интересы были в приоритете.

Анастасия Черняева, юрист-эксперт Rusprofile, рассказывает, какие формулировки в договоре аренды выгодны арендодателю, а какие арендатору, и последовательно разбирает договор аренды, обращая внимание на пункты, вызывающие конфликт интересов сторон.

1. Предмет договора 

Договор аренды должен позволять идентифицировать объект аренды (офис, склад, транспортное средство), иначе договор не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При этом законодатель не устанавливает, какие именно характеристики объекта аренды должны быть указаны в договоре. Если объектом аренды выступает, например, офис, в договоре, как правило, указывается его точный адрес, включая этаж и номер помещения, кадастровый номер и площадь. В договор также может быть включено положение о том, что объект аренды свободен от прав третьих лиц. 

Пример из судебной практики 

В договоре аренды было прописано, что помещения, передаваемые в аренду, не заложены, не под арестом, запрещением не состоят, не переданы в ренту, аренду или другое пользование. В действительности же на арендуемые помещения был наложен арест. Ссылаясь на пункт договора об отсутствии обременений передаваемого в аренду имущества, суд признал недействительной часть договора об арендной плате, так как наличие ареста влияет на рыночную стоимость (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-17615/14 от 25 марта 2015 года). 

С позиции арендатора целесообразно обозначить в договоре заверение арендодателя, что объект аренды свободен он притязаний третьих лиц, и закрепить в договоре реквизиты правоустанавливающего документа, а также обязанность арендодателя информировать арендатора о недостатках объекта аренды. Вариант, лучше подходящий арендодателю, – лаконичная формулировка, включающая в себя только требуемые законом положения. 

Выгодно арендодателю: 

Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование офисное помещение площадью 100 кв. м с кадастровым номером 77:04:0002007:8076, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 15, эт. 5, пом. 10. 

Выгодно арендатору: 

1. К формулировке выше добавляется: «принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 11 АА № 513508 от 10.01.2008». Арендодатель гарантирует, что объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности и не обременен правами третьих лиц, включая, но не ограничиваясь: в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не передан в ренту, аренду или другое пользование. 

2. Арендодатель обязуется в письменной форме уведомить арендатора обо всех недостатках объекта аренды, в том числе скрытых.

2. Предоставление документов/информации о контрагенте 

Российские налоговые органы ожидают от участников рынка «должной осмотрительности» при выборе контрагента. Если компания, даже по неосторожности, заключит договор с фирмой-однодневкой, со стороны налоговых органов ей может быть доначислен налог и начислен штраф. В добросовестности контрагента компания может убедиться с помощью специализированных сервисов проверки контрагентов. Что касается договорных инструментов – компании включают в свои типовые договоры обязанность контрагента предоставить документы, доказывающие добросовестное ведение деятельности. В данном случае набор документов для обеих сторон одинаков. 

Выгодно арендатору: арендодатель гарантирует, 

Выгодно арендодателю: арендатор гарантирует, 

что является юридическим лицом, зарегистрированным и осуществляющим коммерческую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и обязуется передать другой стороне следующие документы: 

1. Свидетельство о государственной регистрации; 

2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 

3. Приказ о назначении на должность руководителя организации; 

4. Приказ о назначении на должность главного бухгалтера организации; 

5. Бухгалтерский баланс за последний год; 

6. Отчет о прибылях и убытках за год; 

7. Штатное расписание; 

8. Список сотрудников компании. 

3. Хозяйственное обслуживание 

Согласно закону, арендодатель должен производить капитальный ремонт объекта недвижимости, а арендатор – текущий ремонт. Кроме того, арендатор несет расходы на содержание объекта аренды и поддерживает его в исправном состоянии (ст. 616 ГК РФ). 

Понятие текущего и капитального ремонта определяется в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р), утвержденных Приказом Госкомархитектуры России от 23 ноября 1988 года № 312. Например, окраска потолков и стен помещений относится к текущему ремонту. Однако описанное правило не носит императивный характер, в договоре стороны могут распределить расходы на обслуживание помещения иначе, такая договоренность сторон будет иметь решающее значение для суда. 

Пример из судебной практики 

Согласно договору аренды, обязанность по текущему и капитальному ремонту объекта аренды была возложена на арендатора. Арендатор вернул объект аренды арендодателю в неработоспособном состоянии. Суд встал на сторону арендодателя и взыскал с арендатора расходы на ремонт поврежденного имущества (Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 февраля 2022 года по делу № А55-32344/2020, оставлено в силе апелляционным судом). 

Пример из судебной практики 

Обязанность по своевременному проведению текущего ремонта объекта аренды договором аренды была возложена на арендодателя. Однако арендодатель хотел через суд взыскать расходы за косметический ремонт помещения с арендатора. Суд принял сторону арендатора и, ссылаясь на договор, отказал в удовлетворении требований арендодателя (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 сентября 2013 года по делу № А33-5464/2013). 

Выгодно арендатору: 

1.1. Арендодатель обязан не реже одного раза в год производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. 

1.2. Арендодатель обязан произвести капитальный ремонт в течение двух месяцев, если возникла соответствующая неотложная необходимость. 

1.3. В случае нарушения правил, установленных настоящим пунктом, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 100 000 (ста тысяч) рублей, а арендатор вправе: 

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

2. Арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. 

Выгодно арендодателю: 

1.1. Арендатор обязан не реже одного раза в год производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. 

1.2. В случае неотложной необходимости арендодатель обязан произвести капитальный ремонт в течение двух месяцев после получения соответствующего уведомления арендатора. 

1.3. В случае нарушения правил, установленных настоящим пунктом, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере месячной арендной платы, а арендодатель вправе: 

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендатора стоимость ремонта; 

- потребовать соответственного увеличения арендной платы; 

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. 

4. Отделимые/неотделимые улучшения 

По закону произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, а за неотделимые без вреда для объекта аренды он может потребовать от арендодателя компенсацию, но только в случае, если он получил согласие арендодателя на такое улучшение (ст. 623 ГК РФ). В договоре стороны могут согласовать иное. 

Выгодно арендатору: 

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. 

2. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений подлежит возмещению независимо от получения арендатором согласия арендодателя на такие улучшения. 

Выгодно арендодателю: 

1. Произведенные арендатором улучшения, не отделимые без вреда для объекта аренды и (или) составляющие принадлежность объекта аренды, являются собственностью арендодателя. 

2. Арендатор не вправе производить действия, влияющие на качественные свойства объекта аренды, без письменного согласия арендодателя. В случае нарушения настоящего правила арендатор обязан выплатить арендодателю штраф в размере 100 000 (ста тысяч) рублей. 

3. Стоимость произведенных арендатором улучшений, не отделимых без вреда для объекта аренды, не подлежит возмещению независимо от получения арендатором согласия арендодателя на такие улучшения. 

5. Порядок расчетов 

Условие об арендной плате обязательно должно быть указано в договоре аренды здания или сооружения, а также в договоре аренды земельного участка, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Для других видов договора аренды условие об оплате не является существенным, договор может быть заключен и без него. Однако, как правило, стороны включают порядок оплаты в договор. 

Каждой из сторон удобнее переложить на другую сторону договора риски, связанные с работой банка. Арендатор стремится увеличить временное окно для ежемесячной оплаты, арендодатель – получать ежемесячные платежи раньше. 

Выгодно арендатору: 

Арендная плата в размере 100 000 (ста тысяч) рублей вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным. Обязанность по оплате считается исполненной с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора. 

Выгодно арендодателю: 

Арендная плата в размере 100 000 (ста тысяч) рублей вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за расчетным. Обязанность по оплате считается исполненной с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. 

6. Ответственность сторон 

Стоит особенно внимательно подойти к изучению и согласованию этого блока, поскольку в договоре могут быть установлены любые меры ответственности. При этом ответственность может быть установлена только для одной из сторон договора, так часто бывает, если это типовой договор другой стороны. 

Выгодно арендатору: 

1. За просрочку предоставления объекта аренды в согласованный срок арендодателю начисляется штраф в размере 2000 рублей за каждый день просрочки. 

2. В случае, если арендодатель до заключения настоящего договора не предоставил арендатору полную информацию о недостатках объекта аренды, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

3. В случае, если арендодатель до заключения настоящего договора не предоставил арендатору информацию об обременении объекта аренды правами третьих лиц, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

4. В случае, если арендодатель в нарушение закона и(или) договора не выполнил свою обязанность по ремонту объекта аренды, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

Выгодно арендодателю: 

1. За просрочку оплаты по настоящему договору арендатору начисляется штраф в размере 1% от арендной платы за каждый день просрочки. 

2. В случае, если арендатор произведет действия, влияющие на качественные свойства объекта аренды, без письменного согласия арендодателя, арендатор обязан выплатить арендодателю штраф в размере 100 000 (ста тысяч) рублей. 

3. В случае, если арендатор без согласия арендодателя заключит договор субаренды в отношении объекта аренды по настоящему договору, арендатор обязан будет выплатить арендодателю штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

4. В случае, если арендатор в нарушение закона и(или) договора не выполнил свою обязанность по ремонту объекта аренды, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей. 

5. В случае, если арендатор не возвратит арендодателю объект аренды в согласованный сторонами срок, арендатору будет начислен штраф в размере 10% от арендной платы за каждый день просрочки выполнения обязательства. 

При заключении договора каждая из сторон отстаивает собственные интересы, которые редко оказываются в балансе. Вычитывая договор аренды, как арендодателю, так и арендатору стоит проверить предмет договора, хозяйственное обслуживание объекта аренды, порядок расчетов и распределение ответственности между сторонами.